Proprjetà immobbli – Wales

Għal detentur tal-kuntratt f’Wales li sid il-kera tiegħu ma għamilx it-tiswijiet wara li ġie mgħarraf. Issegwi l-Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases (Wales): id-difetti u meta ġew irrappurtati, l-effett fuq is-saħħa u l-affarijiet tiegħek, id-dokumenti li titlob lil sid il-kera jiżvela u proposta għal espert konġunt wieħed. Sid il-kera għandu jwieġeb fi żmien 20 jum tax-xogħol minn meta jirċeviha. Jekk it-tiswijiet u l-kumpens ma jiġux miftiehma, il-pass li jmiss huwa talba fil-County Court.

Għal detentur tal-kuntratt f’Wales li ma rċeviex id-dikjarazzjoni bil-miktub (written statement) tal-kuntratt ta’ okkupazzjoni tiegħu, għandu bżonn kopja oħra, jew irċieva waħda li tħalli barra termini li l-Att jitlob. Sid il-kera għandu jagħti d-dikjarazzjoni bil-miktub fi żmien 14-il jum mid-data tal-okkupazzjoni (taqsima 31 tar-Renting Homes (Wales) Act 2016). Jekk tkun tard, sid il-kera jrid iħallas kumpens ta’ kera ta’ jum għal kull jum mid-data tal-okkupazzjoni, sa kera ta’ xahrejn (taqsima 35), u ma jistax jagħti avviż mingħajr ħtija validu sakemm tkun nieqsa. Id-dikjarazzjonijiet mudell tal-Gvern ta’ Wales huma b’xejn.

Għal detentur tal-kuntratt f’Wales li d-dar tiegħu teħtieġ tiswijiet jew mhijiex tajba biex wieħed jgħix fiha — umdità u moffa, l-ebda tisħin jew ilma sħun, tnixxijiet, elettriku perikoluż, allarmi tad-duħħan jew tal-monossidu tal-karbonju neqsin. Taħt it-taqsimiet 91 u 92 tar-Renting Homes (Wales) Act 2016 sid il-kera għandu jżomm id-dar tajba għall-abitazzjoni umana u jżomm l-istruttura, il-parti ta’ barra u l-installazzjonijiet tas-servizzi fi stat tajjeb, f’żmien raġonevoli minn meta jsir jaf bil-problema. L-ittra tirrapporta kull problema b’ritratti, toffri aċċess, titlob spezzjoni fi żmien 14-il jum u tikkonferma li se tibqa’ tħallas il-kera.

Għal detentur tal-kuntratt (contract-holder) f’Wales li jikri mingħand sid il-kera privat b’kuntratt ta’ okkupazzjoni standard perjodiku u jrid joħroġ mid-dar. Taħt it-taqsimiet 168 u 169 tar-Renting Homes (Wales) Act 2016 tagħti lil sid il-kera avviż bil-miktub tad-data li fiha se tagħti lura l-pussess, mill-inqas erba’ ġimgħat wara l-jum li jirċevih — mhux xahrejn bħall-Ingilterra. Il-kuntratt jintemm f’dik id-data jekk sa dakinhar tkun ħriġt. L-avviż jitlob spezzjoni tal-ħruġ u r-ritorn tad-depożitu, u jagħti l-indirizz il-ġdid tiegħek. Ibgħatu first class b’ċertifikat tal-impustar b’xejn, u bl-email ukoll.

Għal kerrej fl-Ingilterra jew detentur tal-kuntratt f’Wales li ħareġ u għadu qed jistenna d-depożitu. Ittra qabel it-talba (letter before claim) lil sid il-kera jew lill-aġent tal-kiri: tagħti d-data li fiha ntemmet il-kirja, id-depożitu u l-iskema li tipproteġih, titlob id-depożitu lura fi żmien 14-il jum jew lista bil-miktub ta’ kull tnaqqis bil-provi, u tgħid liema tnaqqis tikkontesta. Jekk ma tistgħux taqblu, il-pass li jmiss huwa s-servizz b’xejn tat-tilwim tal-iskema, imbagħad il-County Court. Fl-Ingilterra, jekk id-depożitu qatt ma kien protett, uża minflok l-ittra qabel it-talba għal depożitu mhux protett.

Għat-tmiem ta’ kirja fl-Ingilterra, f’Wales jew fl-Iskozja (f’Wales, kuntratt ta’ okkupazzjoni). Jirreġistra l-jum li fih ingħataw lura ċ-ċwievet, l-aħħar qari tal-meters, il-kundizzjoni ta’ kull kamra mqabbla mar-rapport tad-dħul u kull ħaġa li l-kerrej ma jaċċettax. Iffirmat miż-żewġ naħat — jew, jekk sid il-kera jew l-aġent ma jattendux, mimli mill-kerrej waħdu b’ritratti datati u mibgħut lilhom bl-email u bil-posta first class. Hija l-prova li jħares lejha s-servizz b’xejn tat-tilwim tal-iskema tad-depożitu.

Għal leaseholder ta’ appartament jew dar fl-Ingilterra jew f’Wales li jħallas service charge varjabbli u jrid jara kif tintefaq. Taħt it-taqsimiet 21 u 22 tal-Landlord and Tenant Act 1985 l-ittra titlob lis-sid jew lill-managing agent sommarju bil-miktub tal-ispejjeż għal sena tas-service charge u, jekk diġà għandek sommarju jew il-kontijiet tal-aħħar tas-sena, faċilitajiet biex tispezzjona l-kontijiet, l-irċevuti u dokumenti oħra ta’ sostenn u tieħu kopji. In-nuqqas ta’ konformità mingħajr skuża raġonevoli huwa reat. Il-Leasehold Advisory Service (LEASE) jippubblika ittri mudell b’xejn.

Għal sidien il-kera, aġenti tal-kiri u kerrejja fl-Ingilterra, f’Wales jew fl-Iskozja fil-bidu ta’ kirja — f’Wales, kuntratt ta’ okkupazzjoni. Jirreġistra l-kundizzjoni ta’ kull kamra, l-għamara u l-apparat, il-qari tal-meters, iċ-ċwievet u l-allarmi tad-duħħan u tal-monossidu tal-karbonju, jirreferi għal ritratti datati, u jagħti lill-kerrej sebat ijiem biex iżid kummenti. It-tnejn jiffirmawh. L-ebda liġi ma tobbliga lil sid il-kera jagħmel inventarju (fl-Iskozja, aġent tal-kiri li jmexxi d-dħul irid), iżda s-servizzi b’xejn tat-tilwim tal-iskemi tad-depożitu jistrieħu fuqu meta sid il-kera jipproponi tnaqqis fl-aħħar.