Immobili – Galles

Per il titolare di un contratto in Galles il cui locatore non ha eseguito le riparazioni dopo la segnalazione. Segue il Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases (Wales): i guasti e quando sono stati segnalati, gli effetti su salute e beni, i documenti richiesti al locatore e la proposta di un perito comune. Il locatore dovrebbe rispondere entro 20 giorni lavorativi dal ricevimento. Senza accordo su lavori e risarcimento, il passo successivo è un’azione davanti al County Court.

Per il titolare di un contratto in Galles che non ha ricevuto la dichiarazione scritta (written statement) del contratto di occupazione, ne ha bisogno di un’altra copia o ne ha ricevuta una senza le clausole richieste. Il locatore deve consegnarla entro 14 giorni dalla data di occupazione (section 31 del Renting Homes (Wales) Act 2016). Se ritarda, deve un indennizzo di un giorno di canone per ogni giorno dalla data di occupazione, fino a due mesi di canone (section 35), e non può dare una valida disdetta senza motivo finché manca. I modelli del governo gallese sono gratuiti.

Per il titolare di un contratto in Galles la cui casa ha bisogno di riparazioni o non è abitabile: umidità e muffa, niente riscaldamento o acqua calda, perdite, impianto elettrico pericoloso, rilevatori di fumo o monossido mancanti. Ai sensi delle sections 91 e 92 del Renting Homes (Wales) Act 2016 il locatore deve mantenere l’alloggio abitabile e struttura, esterno e impianti in buono stato, entro un tempo ragionevole da quando conosce il problema. La lettera segnala ogni problema con foto, offre l’accesso, chiede un sopralluogo entro 14 giorni e conferma che continuerà a pagare il canone.

Per il titolare di un contratto in Galles (contract-holder) che affitta da un privato con uno «standard occupation contract» a tempo indeterminato e vuole andarsene. Ai sensi delle sections 168 e 169 del Renting Homes (Wales) Act 2016 comunica per iscritto al locatore la data in cui lascerà l’alloggio, almeno quattro settimane dopo il giorno in cui la riceve, non due mesi come in Inghilterra. Il contratto termina in quella data se se n’è andato. La disdetta chiede la riconsegna e la restituzione del deposito e indica il nuovo indirizzo. Si spedisce in first class con certificato di spedizione gratuito, e via e-mail.

Per l’inquilino in Inghilterra o il titolare di un «occupation contract» in Galles che ha lasciato la casa e aspetta ancora il deposito. Una lettera prima dell’azione al locatore o all’agenzia: indica la data di fine, il deposito e lo schema che lo tutela, chiede la restituzione entro 14 giorni o un elenco scritto delle trattenute con prove e segnala quelle contestate. Senza accordo, il passo successivo è il servizio gratuito di risoluzione dello schema, poi il County Court. In Inghilterra, se il deposito non è mai stato tutelato, usi la lettera per il deposito non tutelato.

Per la fine di una locazione in Inghilterra, in Galles o in Scozia (in Galles, un «occupation contract»). Registra il giorno della riconsegna delle chiavi, le letture finali dei contatori, lo stato di ogni stanza rispetto al verbale di ingresso e ciò che l’inquilino non accetta. Firmato da entrambi o, se il locatore o l’agenzia non si presentano, compilato dal solo inquilino con foto datate e inviato via e-mail e first class. È la prova che esamina il servizio gratuito di risoluzione delle controversie dello schema di deposito.

Per il titolare di un leasehold su un appartamento o una casa in Inghilterra o in Galles che paga spese di servizio variabili e vuole vedere come sono spese. Ai sensi delle sections 21 e 22 del Landlord and Tenant Act 1985 la lettera chiede al proprietario o all’amministratore un riepilogo scritto dei costi di un anno e, se ha già un riepilogo o il rendiconto annuale, la possibilità di esaminare conti, ricevute e altri documenti e farne copia. Non adempiere senza un motivo ragionevole è un reato. Il Leasehold Advisory Service (LEASE) pubblica modelli gratuiti di lettera.

Per locatori, agenzie e inquilini in Inghilterra, Galles o Scozia all’inizio della locazione (in Galles, un «occupation contract»). Registra lo stato di ogni stanza, mobili ed elettrodomestici, letture dei contatori, chiavi e rilevatori di fumo e di monossido di carbonio, rimanda a foto datate e lascia all’inquilino sette giorni per le osservazioni. Lo firmano entrambi. Nessuna legge impone l’inventario al locatore (in Scozia vi è tenuta l’agenzia che gestisce l’ingresso), ma i servizi gratuiti di risoluzione delle controversie degli schemi di deposito si basano su di esso quando il locatore propone trattenute alla fine.