Immobili – Scozia

Per il proprietario di un’abitazione in Scozia il cui amministratore (property factor) — la società che gestisce le parti comuni di un condominio o di un complesso — applica spese poco chiare, trascura le riparazioni comuni, gestisce male l’assicurazione dell’edificio o non risponde. Un reclamo formale secondo la procedura dell’amministratore: espone che cosa non va, con le date, perché viola i suoi obblighi o il Code of Conduct for Property Factors, e quale rimedio chiede. La comunicazione scritta all’amministratore è necessaria prima di una domanda gratuita al First-tier Tribunal for Scotland. La invii per raccomandata o via e-mail e ne conservi copia.

Per il locatore privato o l’agenzia in Scozia il cui inquilino è in ritardo con il canone. Prima di rivolgersi al tribunale per morosità, il locatore deve rispettare i requisiti preliminari (pre-action requirements): questa lettera dà all’inquilino informazioni chiare sulle clausole della locazione, gli arretrati periodo per periodo, i suoi diritti nel procedimento di sfratto e dove trovare consulenza gratuita su denaro e debiti, e lo invita a concordare un piano di rientro ragionevole entro una data. Non minaccia mai di cambiare la serratura: solo un provvedimento del tribunale può chiudere la locazione. La invii per raccomandata e ne conservi copia.

Per l’inquilino in Scozia con una «private residential tenancy» che vuole andarsene. La locazione termina con una disdetta scritta, data liberamente, che indica il giorno di fine: più di 28 giorni dopo che il locatore la riceve, salvo che il locatore accetti per iscritto un termine diverso. Oggi deve firmare ogni coinquilino. La disdetta può chiedere una data anticipata, chiede la riconsegna e indica il nuovo indirizzo. Si invia per raccomandata con firma (recorded delivery) o a mano, oppure via e-mail se il locatore ha accettato l’e-mail per iscritto; spedita per posta, si considera ricevuta 48 ore dopo l’invio.

Per l’inquilino in Scozia che ha lasciato la casa e aspetta ancora il deposito. La lettera chiede al locatore o all’agenzia di accettare entro 14 giorni la restituzione tramite lo schema approvato — SafeDeposits Scotland, Letting Protection Service Scotland o mydeposits Scotland — o di elencare ogni trattenuta con le prove, e indica le trattenute che Lei contesta. Se non vi accordate, ciascuno può chiedere la restituzione allo schema, il cui servizio per le controversie è gratuito. Se il deposito non è mai stato versato in uno schema, può rivolgersi al First-tier Tribunal for Scotland entro tre mesi dalla fine della locazione, per fino a tre volte il deposito.

Per l’inquilino in Scozia con una «private residential tenancy» che vuole ospitare un «lodger» o subaffittare una stanza o tutta la casa. Le clausole di legge di ogni «private residential tenancy» lo vietano senza l’accordo scritto del locatore, e la violazione di una clausola può essere invocata come motivo di sfratto. La lettera indica che cosa chiede, chi entrerebbe, dove e per quanto tempo, conferma che Lei resta responsabile del canone e di ogni clausola, e chiede una risposta scritta entro 14 giorni. Non per gli inquilini di alloggi del council o di associazioni per la casa, che hanno regole proprie.

Per l’inquilino privato in Scozia la cui casa ha bisogno di riparazioni — umidità e muffa, caldaia guasta, perdite, impianto elettrico difettoso. La Housing and Property Chamber del tribunale pubblica un modello di lettera gratuito; questa lettera fa lo stesso lavoro in modo completo. Segnala per iscritto al locatore ogni problema, con foto datate, gli ricorda che la casa deve rispettare il «repairing standard» per tutta la locazione, chiede un sopralluogo entro 14 giorni e conferma che Lei continuerà a pagare il canone. La segnalazione è il passo richiesto prima di una domanda gratuita al First-tier Tribunal for Scotland. La invii per raccomandata e ne conservi copia.

Per il locatore privato o l’agenzia in Scozia che deve entrare nella casa dell’inquilino per ispezionarla, eseguire lavori richiesti dal «repairing standard», organizzare il controllo del gas o dell’impianto elettrico o valutarla. L’avviso indica data, ora e scopo, chi verrà, e invita l’inquilino a proporre un altro orario. Secondo le clausole di legge della locazione, l’inquilino consente l’accesso con un avviso scritto di almeno 48 ore, o subito in caso di emergenza. Lo consegni a mano: spedito per posta o via e-mail si considera ricevuto solo 48 ore dopo l’invio.

Per la fine di una locazione in Inghilterra, in Galles o in Scozia (in Galles, un «occupation contract»). Registra il giorno della riconsegna delle chiavi, le letture finali dei contatori, lo stato di ogni stanza rispetto al verbale di ingresso e ciò che l’inquilino non accetta. Firmato da entrambi o, se il locatore o l’agenzia non si presentano, compilato dal solo inquilino con foto datate e inviato via e-mail e first class. È la prova che esamina il servizio gratuito di risoluzione delle controversie dello schema di deposito.

Per locatori, agenzie e inquilini in Inghilterra, Galles o Scozia all’inizio della locazione (in Galles, un «occupation contract»). Registra lo stato di ogni stanza, mobili ed elettrodomestici, letture dei contatori, chiavi e rilevatori di fumo e di monossido di carbonio, rimanda a foto datate e lascia all’inquilino sette giorni per le osservazioni. Lo firmano entrambi. Nessuna legge impone l’inventario al locatore (in Scozia vi è tenuta l’agenzia che gestisce l’ingresso), ma i servizi gratuiti di risoluzione delle controversie degli schemi di deposito si basano su di esso quando il locatore propone trattenute alla fine.