Inmuebles – Escocia

Para el propietario de una vivienda en Escocia cuyo administrador (property factor) — la empresa que gestiona las zonas comunes de un edificio o urbanización — cobra cargos poco claros, descuida las reparaciones comunes, gestiona mal el seguro del edificio o no contesta. Una reclamación formal según el procedimiento propio del administrador: expone qué falló, con fechas, por qué incumple sus obligaciones o el Code of Conduct for Property Factors, y qué solución pide. Comunicarlo por escrito al administrador es necesario antes de una solicitud gratuita al First-tier Tribunal for Scotland. Envíela por correo certificado o correo electrónico y guarde copia.

Para el casero privado o la agencia en Escocia cuyo inquilino se ha retrasado con la renta. Antes de acudir al tribunal por rentas impagadas, el casero debe cumplir los requisitos previos (pre-action requirements): esta carta da al inquilino información clara sobre las cláusulas del alquiler, la deuda periodo por periodo, sus derechos en el procedimiento de desahucio y dónde encontrar asesoramiento gratuito sobre dinero y deudas, y le invita a acordar un plan de pago razonable antes de una fecha. Nunca amenaza con cambiar la cerradura: solo una orden del tribunal puede terminar el alquiler. Envíela por correo certificado y guarde copia.

Para el inquilino en Escocia con una «private residential tenancy» que quiere irse. El alquiler termina con un preaviso por escrito, dado libremente, que indica el día de fin: más de 28 días después de que el casero lo reciba, salvo que el casero acepte por escrito otro plazo. Hoy debe firmar cada coinquilino. El preaviso puede pedir una fecha anterior, solicita la revisión de salida y da su nueva dirección. Envíelo por correo certificado con firma (recorded delivery) o entréguelo en mano, o por correo electrónico si el casero aceptó el correo electrónico por escrito; por correo se considera recibido 48 horas después del envío.

Para el inquilino en Escocia que se ha ido y aún espera la fianza. La carta pide al casero o a la agencia que acepte en 14 días su devolución a través del sistema autorizado — SafeDeposits Scotland, Letting Protection Service Scotland o mydeposits Scotland — o que enumere cada descuento con pruebas, e indica los descuentos que usted discute. Si no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede pedir la devolución al sistema, cuyo servicio de resolución de disputas es gratuito. Si la fianza nunca se depositó en un sistema, puede acudir al First-tier Tribunal for Scotland en los tres meses siguientes al fin del alquiler, por hasta tres veces la fianza.

Para el inquilino en Escocia con una «private residential tenancy» que quiere alojar a un huésped o subarrendar una habitación o toda la vivienda. Las cláusulas legales de toda «private residential tenancy» lo prohíben sin el acuerdo escrito del casero, y el incumplimiento de una cláusula puede alegarse como motivo de desahucio. La carta indica qué pide, quién viviría allí, dónde y por cuánto tiempo, confirma que usted sigue respondiendo de la renta y de todas las cláusulas, y pide una respuesta por escrito en 14 días. No sirve para inquilinos de viviendas del council o de asociaciones de vivienda, que tienen sus propias reglas.

Para el inquilino privado en Escocia cuya vivienda necesita reparaciones — humedad y moho, caldera averiada, goteras, electricidad defectuosa. La Housing and Property Chamber del tribunal publica gratis una carta modelo; esta carta cumple la misma función de forma completa. Comunica por escrito al casero cada problema, con fotos fechadas, le recuerda que la vivienda debe cumplir el «repairing standard» durante todo el alquiler, pide una inspección en 14 días y confirma que seguirá pagando la renta. Esta comunicación es el paso exigido antes de una solicitud gratuita al First-tier Tribunal for Scotland. Envíela por correo certificado y guarde copia.

Para el casero privado o la agencia en Escocia que necesita entrar en la vivienda del inquilino para inspeccionarla, hacer obras que exige el «repairing standard», organizar la revisión del gas o de la electricidad, o tasarla. El aviso indica fecha, hora y motivo, quién acudirá, e invita al inquilino a proponer otro momento. Según las cláusulas legales del alquiler, el inquilino permite el acceso con un aviso escrito de al menos 48 horas, o de inmediato en una emergencia. Entréguelo en mano: enviado por correo o correo electrónico solo se considera recibido 48 horas después del envío.

Para el final de un alquiler en Inglaterra, Gales o Escocia (en Gales, un «occupation contract»). Recoge el día de entrega de las llaves, las lecturas finales de los contadores, el estado de cada habitación frente al informe de entrada y lo que el inquilino no acepta. Lo firman ambos o, si el casero o la agencia no acuden, lo rellena el inquilino solo con fotos fechadas y lo envía por correo electrónico y correo de primera clase. Es la prueba que examina el servicio gratuito de disputas del sistema de fianzas.

Para caseros, agencias e inquilinos en Inglaterra, Gales o Escocia al inicio del alquiler (en Gales, un «occupation contract»). Recoge el estado de cada habitación, los muebles y electrodomésticos, las lecturas de los contadores, las llaves y los detectores de humo y de monóxido de carbono, remite a fotos fechadas y da al inquilino siete días para añadir observaciones. Lo firman ambos. Ninguna ley obliga al casero a hacer inventario (en Escocia sí a la agencia que gestiona la entrada), pero los servicios gratuitos de resolución de disputas de los sistemas de fianzas se basan en él cuando el casero propone descuentos al final.