Immobilien – Schottland

Für Wohnungseigentümer in Schottland, deren Hausverwaltung (property factor) — die Firma, die die Gemeinschaftsteile eines Hauses oder einer Wohnanlage verwaltet — unklare Gebühren berechnet, gemeinsame Reparaturen vernachlässigt, die Gebäudeversicherung falsch handhabt oder nicht antwortet. Eine förmliche Beschwerde nach dem eigenen Beschwerdeverfahren der Verwaltung: Sie schildert, was schiefging, mit Daten, warum es gegen die Pflichten oder den Code of Conduct for Property Factors verstößt, und welche Abhilfe Sie wollen. Die schriftliche Mitteilung ist Voraussetzung für einen kostenlosen Antrag beim First-tier Tribunal for Scotland. Per Einschreiben oder E-Mail senden.

Für private Vermieter oder Makler in Schottland, deren Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Vor einem Antrag beim Tribunal wegen Mietrückständen muss der Vermieter die „pre-action requirements“ erfüllen: Dieses Schreiben gibt dem Mieter klare Informationen über die Vertragsbedingungen, die Rückstände nach Zeiträumen, seine Rechte im Räumungsverfahren und kostenlose Beratung zu Geld und Schulden, und lädt ihn ein, bis zu einem Datum einen angemessenen Ratenplan zu vereinbaren. Es droht nie mit Schlosswechsel: Nur eine Anordnung des Tribunals kann das Mietverhältnis beenden. Per Einschreiben senden und eine Kopie behalten.

Für Mieter in Schottland mit einer „private residential tenancy“, die ausziehen möchten. Sie beenden das Mietverhältnis durch eine freiwillig abgegebene schriftliche Kündigung, die den Endtag nennt: mehr als 28 Tage nach Zugang beim Vermieter, sofern der Vermieter nicht schriftlich einer anderen Frist zustimmt. Derzeit muss jeder Mitmieter unterschreiben. Die Kündigung kann um ein früheres Datum bitten, verlangt eine Übergabe und nennt Ihre neue Anschrift. Per Einschreiben mit Rückschein (recorded delivery) oder persönlich zustellen, per E-Mail nur, wenn der Vermieter E-Mail schriftlich zugestimmt hat; per Post gilt sie 48 Stunden nach Absendung als zugegangen.

Für Mieter in Schottland, die ausgezogen sind und noch auf die Kaution warten. Der Brief bittet den Vermieter oder Makler, binnen 14 Tagen der Rückzahlung über das zugelassene System zuzustimmen — SafeDeposits Scotland, Letting Protection Service Scotland oder mydeposits Scotland — oder jeden Abzug mit Belegen aufzulisten, und nennt die Abzüge, die Sie bestreiten. Kommt keine Einigung zustande, kann jede Seite beim System die Rückzahlung beantragen; seine Streitbeilegung ist kostenlos. Wurde die Kaution nie bei einem System hinterlegt, können Sie binnen drei Monaten nach Mietende beim First-tier Tribunal for Scotland bis zum Dreifachen der Kaution beantragen.

Für Mieter in Schottland mit einer „private residential tenancy“, die einen Untermieter aufnehmen oder ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermieten möchten. Die gesetzlichen Vertragsbedingungen jeder „private residential tenancy“ verbieten das ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters, und ein Verstoß gegen eine Bedingung kann als Räumungsgrund dienen. Der Brief nennt, worum Sie bitten, wer wo und wie lange einziehen würde, bestätigt, dass Sie für die Miete und alle Bedingungen verantwortlich bleiben, und bittet binnen 14 Tagen um eine schriftliche Antwort. Nicht für Mieter von Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen, für die eigene Regeln gelten.

Für private Mieter in Schottland, deren Wohnung Reparaturen braucht — Feuchtigkeit und Schimmel, ein defekter Heizkessel, Undichtigkeiten, fehlerhafte Elektrik. Die Housing and Property Chamber veröffentlicht einen kostenlosen Musterbrief; dieser Brief leistet dasselbe. Er teilt dem Vermieter jedes Problem schriftlich mit datierten Fotos mit, erinnert daran, dass die Wohnung während des ganzen Mietverhältnisses den „repairing standard“ erfüllen muss, bittet binnen 14 Tagen um einen Besichtigungstermin und bestätigt, dass Sie die Miete weiter zahlen. Diese Mitteilung ist Voraussetzung für einen kostenlosen Antrag beim First-tier Tribunal for Scotland. Per Einschreiben senden.

Für private Vermieter oder Makler in Schottland, die die Wohnung eines Mieters betreten müssen, um sie zu besichtigen, Arbeiten für den „repairing standard“ auszuführen, die Gas- oder Elektroprüfung durchführen zu lassen oder sie zu bewerten. Die Ankündigung nennt Datum, Uhrzeit und Zweck, wer kommt, und lädt den Mieter ein, eine andere Zeit vorzuschlagen. Nach den gesetzlichen Vertragsbedingungen gewährt der Mieter Zutritt nach mindestens 48 Stunden schriftlicher Ankündigung, im Notfall sofort. Persönlich übergeben: per Post oder E-Mail gilt sie erst 48 Stunden nach Absendung als zugegangen.

Für das Ende eines Mietverhältnisses in England, Wales oder Schottland (in Wales eines „occupation contract“). Es hält den Tag der Schlüsselrückgabe, die Endzählerstände, den Zustand jedes Raums im Vergleich zum Einzugsprotokoll und alles fest, was der Mieter nicht anerkennt. Beide unterschreiben — oder, wenn Vermieter oder Makler nicht erscheinen, füllt der Mieter es allein mit datierten Fotos aus und schickt es per E-Mail und First Class. Es ist der Nachweis, den der kostenlose Schlichtungsdienst des Kautionssystems prüft.

Für Vermieter, Makler und Mieter in England, Wales oder Schottland zu Beginn eines Mietverhältnisses — in Wales eines „occupation contract“. Es hält den Zustand jedes Raums, Möbel und Geräte, Zählerstände, Schlüssel sowie Rauch- und Kohlenmonoxidmelder fest, verweist auf datierte Fotos und gibt dem Mieter sieben Tage für Anmerkungen. Beide unterschreiben. Gesetzlich muss der Vermieter kein Inventar erstellen (in Schottland muss es ein Makler, der den Einzug abwickelt), aber die kostenlosen Schlichtungsdienste der Kautionsschutzsysteme stützen sich darauf, wenn der Vermieter am Ende Abzüge verlangt.