Mietvertrag, Kündigung, Kaution und Übergabe in Österreich
Welche Regeln für eine Wohnung gelten, hängt in Österreich davon ab, ob das Mietrechtsgesetz voll, nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist (§ 1 MRG). Davon hängen Mietzinsobergrenze, Mindestbefristung, Kündigungsschutz, Kaution und Untervermietung ab, und jeder Mietvertrag fragt das deshalb zuerst. Eine Befristung muss schriftlich vereinbart sein und seit 01.01.2026 mindestens fünf Jahre dauern, wenn der Vermieter als Unternehmer vermietet, sonst drei (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG); fehlt etwas davon, gilt der befristete Mietvertrag als unbefristet. Nach dem ersten Jahr kann der Mieter mit drei Monaten zum Monatsletzten kündigen (§ 29 Abs 2 MRG). Der unbefristete Mietvertrag weist den Mietzins aus, wie § 15 MRG ihn gliedert – Hauptmietzins, Betriebskosten, Umsatzsteuer –, nicht als Kaltmiete und Nebenkosten.
Im Anwendungsbereich des MRG kündigt der Mieter schriftlich (§ 33 Abs 1 MRG), also eigenhändig oder qualifiziert elektronisch unterschrieben; eine einfache E-Mail ist unwirksam (OGH 3 Ob 188/25f). Ohne vereinbarte Frist gilt ein Monat zum Monatsende (§ 560 ZPO). Die Kündigung durch den Mieter kann zugleich Investitionsersatz nach § 10 MRG verlangen, der verloren ist, wenn er nicht binnen 14 Tagen nach Zugang der Kündigung schriftlich mit den Rechnungen geltend gemacht wird. Der Vermieter kündigt ein MRG-Mietverhältnis nur über das Bezirksgericht und aus einem Grund des § 30 MRG, ohne Grund nur bei voller Ausnahme vom MRG (Kündigung durch den Vermieter).
Das Übergabeprotokoll hält bekannte Mängel unter Vorbehalt der Mietzinsminderung fest, das Rückstellungsprotokoll den Zustand bei der Rückgabe; Ersatzansprüche des Vermieters erlöschen, wenn sie nicht binnen eines Jahres gerichtlich geltend gemacht oder mit der Kaution verrechnet werden (§ 1111 ABGB). Im Anwendungsbereich des MRG ist die Kaution unverzüglich samt Zinsen zurückzuzahlen (§ 16b MRG; Aufforderung). Solange ein Mangel besteht, mindert sich der Mietzins von Gesetzes wegen (§ 1096 ABGB; Mängelanzeige). Streit über Mietzins, Kaution oder Betriebskosten geht an die Schlichtungsstelle der Gemeinde, wo es eine gibt, sonst an das Bezirksgericht (Antrag). Die Vorlagen sind keine Rechtsberatung.
Die Dokumente
16 Vorlagen zum Ausfüllen oder Herunterladen.
Belegeinsicht und Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (Österreich)
Das Schreiben an Vermieter oder Hausverwaltung, wenn die jährliche Betriebskostenabrechnung Fragen aufwirft: Es ersucht um Einsicht in Rechnungen, Verträge und Aufteilung, hält die Positionen fest, die Sie schon jetzt beanstanden, verlangt eine berichtigte Abrechnung und zahlt eine strittige Nachforderung nur unter Vorbehalt. Ist das MRG zur Gänze anzuwenden, ist bis 30. Juni abzurechnen und Belegeinsicht zu gewähren (§ 21 Abs 3 MRG); die Überprüfung bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht bleibt vorbehalten. Für alle Bundesländer.
Antrag an Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht nach § 37 MRG (Österreich)
Der Antrag des Mieters im mietrechtlichen Außerstreitverfahren: auf Überprüfung des Hauptmietzinses, Rückzahlung der Kaution, Überprüfung der Betriebskostenabrechnung oder Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 37 Abs 1 MRG) – mit Parteien, Wohnung, Antrag, Begründung und Beilagen. Wo die Gemeinde eine Schlichtungsstelle hat, wird zuerst sie angerufen (§ 39 MRG), sonst das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt. In Wien ist kein Formular vorgeschrieben; bietet Ihre Gemeinde ein eigenes an, können Sie auch dieses kostenlos verwenden. Alle Mieter unterschreiben.
Geltendmachung des Investitionsersatzes nach § 10 MRG (Österreich)
Das Schreiben, mit dem Sie beim Auszug aus einer Mietwohnung den Ersatz für Investitionen verlangen – neues Bad, Heizung, Strom-, Gas- oder Wasserleitungen –, soweit sie über die Mietdauer hinaus wirksam und nützlich sind (§ 10 MRG). Der Anspruch ist schriftlich und mit Rechnungen geltend zu machen, bei eigener Kündigung binnen 14 Tagen nach ihrem Zugang beim Vermieter, sonst geht er verloren. Das Schreiben listet die Aufwendungen, die Kosten und den verlangten Ersatz nach Abschreibung. Ausdrucken, unterschreiben, eingeschrieben senden.
Mietzinserhöhung aufgrund Wertsicherung – Erhöhungsbegehren (Österreich)
Das schriftliche Erhöhungsbegehren des Vermieters auf Grund der Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag: mit der Vertragsstelle, dem Index und seinen Werten, dem Prozentsatz, dem bisherigen und dem neuen Hauptmietzins und dem Zinstermin, ab dem er gilt. Seit 2026 wird in der Voll- und Teilanwendung des MRG nur einmal jährlich zum 1. April angepasst, begrenzt durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG); im Vollanwendungsbereich muss das Begehren spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin zugehen und wirkt nie zurück (§ 16 Abs 9 MRG). Auch für Mietverträge außerhalb des MRG.
Kündigung durch den Vermieter bei Vollausnahme vom MRG (Österreich)
Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrags durch den Vermieter, wenn das Mietrechtsgesetz gar nicht gilt (Vollausnahme nach § 1 Abs 2 MRG), etwa in einem Haus mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen: ohne Gericht und ohne Angabe von Gründen, mit der vereinbarten, sonst der gesetzlichen Frist (§ 560 ZPO), hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, mit Empfangsbestätigung. Wichtig: Gilt das MRG ganz oder teilweise, kündigt der Vermieter nur gerichtlich – mit dem Formular „Gerichtliche Aufkündigung“ (ZPForm 102), das die Justiz auf justizonline.gv.at kostenlos bereitstellt. Dafür ist dieses Schreiben nicht geeignet.
Rückforderung von Indexerhöhungen aus einer unwirksamen Wertsicherungsklausel (Österreich)
Das Schreiben des Mieters, der die Erhöhungsbeträge aus einer unwirksamen Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag zurückverlangt: mit der Vertragsstelle, den Gründen, dem Zeitraum, dem Betrag, einer Frist und dem Konto; weitere Erhöhungen werden nur unter Vorbehalt bezahlt. Achtung: Die Rechtsprechung ist in Bewegung – der OGH hat 2023 Klauseln für unwirksam erklärt, 2025 anders beurteilt (10 Ob 15/25s) und 2026 erneut entschieden (6 Ob 34/26g); für Verträge vor 2026 begrenzt das MieWeG die Rückforderung auf fünf Jahre. Lassen Sie Ihre Klausel vor dem Absenden prüfen, etwa bei Mietervereinigung oder Arbeiterkammer; das Schreiben macht den Anspruch nur geltend.
Rückstellungsprotokoll bei Auszug – Übergabeprotokoll für die Wohnung (Österreich)
Das Protokoll für die Rückstellung der Mietwohnung beim Auszug, gemeinsam ausgefüllt und unterschrieben: Tag der Rückstellung, Zählerstände für die Schlussabrechnung, zurückgegebene Schlüssel, Zustand jedes Raumes, die Schäden, die der Vermieter beanstandet, neben der Stellungnahme des Mieters, Vereinbarungen, Kaution und das Konto für ihre Rückzahlung. Der Tag der Rückstellung lässt die Fristen laufen: ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters (§ 1111 ABGB), sechs Monate für Aufwandersatz des Mieters (§ 1097 ABGB). Für alle Bundesländer.
Untervermietung: Ersuchen um Zustimmung oder Anzeige an den Vermieter (Österreich)
Das Schreiben an den Vermieter, wenn Sie einen Teil Ihrer Mietwohnung untervermieten: als Ersuchen um Zustimmung, wenn der Mietvertrag sie verlangt, oder als Anzeige, wenn er die Untervermietung nicht verbietet. Es nennt Räume, Zeitraum, Untermieter, Untermietzins und Zahl der Bewohner und stützt sich auf § 11 MRG – dort wirkt ein Verbot nur bei einem wichtigen Grund – oder auf § 1098 ABGB. Eine Vermietung an wechselnde Gäste über Online-Plattformen umfasst es nicht. Für alle Bundesländer.
Mahnung wegen Mietzinsrückstands (Österreich)
Die Mahnung des Vermieters an einen Mieter, der mit dem Mietzins im Rückstand ist: mit den offenen Beträgen je Monat, der Gesamtsumme, einer Zahlungsfrist und dem Konto. In Österreich setzen die gerichtliche Aufkündigung wegen Mietzinsrückstands (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG) und die Aufhebung des Vertrags nach § 1118 ABGB eine Mahnung nach Fälligkeit voraus, die den Rückstand konkret beziffert. Sie wählen, welcher Schritt bei Nichtzahlung folgt. Die Aufkündigung selbst ist kein Brief, sondern wird beim Bezirksgericht eingebracht – dieses Schreiben ist die Mahnung davor.
Untermietvertrag über ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft (Österreich)
Der Untermietvertrag, mit dem der Hauptmieter einer Wohnung in Österreich ein Zimmer seiner WG untervermietet: Zimmer und Mitbenützung von Küche und Bad, Untermietzins mit Kostenpauschale, Kaution nach § 16b MRG, Hausregeln und Kündigung. Er fragt den Anwendungsbereich des MRG ab, denn davon hängt der Schutz des Untermieters ab: Im Voll- und Teilanwendungsbereich kündigt auch der Hauptmieter nur gerichtlich, mit dem eigenen Grund des § 30 Abs 2 Z 12 MRG, und im Vollanwendungsbereich ist der Untermietzins begrenzt (§ 26 MRG). Unbefristet oder mit Enddatum. Ausdrucken und von beiden Seiten unterschreiben.
Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution (Österreich)
Das Schreiben, mit dem Sie nach dem Auszug Ihre Kaution zurückfordern: Es nennt Ende des Mietverhältnisses, Rückstellung der Wohnung und Höhe der Kaution, setzt eine Frist für die Rückzahlung samt Zinsen – oder für die Rückgabe von Kautionssparbuch oder Bankgarantie –, verlangt eine nachvollziehbare Abrechnung jedes Einbehalts und kündigt den nächsten Schritt an. Ist das MRG anzuwenden, ist die Kaution nach § 16b MRG unverzüglich zurückzuzahlen, durchsetzbar bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht. Für alle Bundesländer.
Mängelanzeige mit Mietzinsminderung und Aufforderung zur Behebung (Österreich)
Das Schreiben, mit dem Sie dem Vermieter einen Mangel der Mietwohnung anzeigen – Schimmel, defekte Therme, Wasserschaden, undichte Fenster – und ihn zur Behebung bis zu einem Termin auffordern. Es hält fest, dass der Mietzins für Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung kraft Gesetzes gemindert ist (§ 1096 ABGB), und lässt Sie wählen: voll weiterzahlen unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung – der sicherere Weg – oder gemindert zahlen. Den Prozentsatz tragen Sie selbst ein. Für alle Bundesländer; ausdrucken, unterschreiben, eingeschrieben senden.
Unbefristeter Mietvertrag über eine Wohnung (Österreich)
Der unbefristete Hauptmietvertrag für eine Wohnung nach österreichischem Recht, Stand 2026. Er fragt zuerst, ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht gilt (§ 1 MRG), und regelt die Kündigung danach: Der Mieter kündigt mit einem Monat zum Monatsletzten, schriftlich und unterschrieben; der Vermieter im Voll- und Teilanwendungsbereich nur gerichtlich und aus einem wichtigen Grund (§§ 30, 33 MRG), ohne Grund nur in der Vollausnahme. Mit Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer, Wertsicherung nach dem MieWeG und Kaution nach § 16b MRG. Ausdrucken und von beiden Seiten unterschreiben.
Befristeter Mietvertrag über eine Wohnung (Österreich)
Der befristete Hauptmietvertrag für eine Wohnung nach österreichischem Recht, Stand 2026. Er fragt zuerst den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ab – Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme – und, ob der Vermieter als Unternehmer vermietet: Dann beträgt die Mindestbefristung seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre, sonst drei (§ 29 MRG); eine kürzere Befristung macht den Vertrag unbefristet. Mit Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer, Wertsicherung nach dem MieWeG, Kaution nach § 16b MRG und dem Kündigungsrecht des Mieters nach einem Jahr. Ausdrucken und von beiden Seiten unterschreiben.
Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter (Österreich)
Die schriftliche Kündigung Ihrer Mietwohnung nach § 33 Abs 1 MRG: unbefristet mit der vereinbarten, sonst der gesetzlichen Frist (§ 560 ZPO), befristet nach dem ersten Jahr mit drei Monaten zum Monatsletzten (§ 29 Abs 2 MRG) oder außerhalb des MRG (Vollausnahme). Kündigt zum gewünschten, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, ersucht um Übergabetermin und Kaution, macht auf Wunsch Investitionsersatz nach § 10 MRG geltend und hat eine Empfangsbestätigung. Ausdrucken und von allen Mietern eigenhändig unterschreiben oder qualifiziert elektronisch signieren – eine einfache E-Mail ist unwirksam (OGH 3 Ob 188/25f).
Übergabeprotokoll für die Wohnung bei Einzug mit Inventar- und Schlüsselliste (Österreich)
Das Übergabeprotokoll, das Vermieter und Mieter beim Einzug gemeinsam ausfüllen und unterschreiben: Zählerstände, übergebene Schlüssel, Zustand jedes Raumes, die Ausstattung (Bad, WC, Heizung, Therme), die nach dem MRG für Kategorie und Richtwert zählt, bekannte Mängel mit „Mietzinsminderung vorbehalten“ (§ 1096 ABGB), Inventarliste, Energieausweis und Kaution. Es erinnert an die Anmeldung mit dem Meldezettel binnen drei Tagen. Für alle Bundesländer; ausfüllen, ausdrucken und bei der Wohnungsübergabe unterschreiben.
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