Wann darf ein Vermieter in Österreich ohne Gericht kündigen?

Nur wenn das Mietrechtsgesetz auf den Vertrag gar nicht anzuwenden ist (Vollausnahme, § 1 Abs 2 MRG), etwa in einem Haus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Dann gelten ABGB und ZPO, und der Vermieter kann ohne Gericht und ohne Grund kündigen. Gilt das MRG ganz oder teilweise, kündigt er nur gerichtlich und nur aus einem Grund des § 30 Abs 2 MRG (§ 33 Abs 1 MRG); das Formular „Gerichtliche Aufkündigung (Miete, Pacht)“ (ZPForm 102) gibt es kostenlos auf justizonline.gv.at. Ein Brief wie dieser wäre dort wirkungslos.

Wie erkenne ich, ob ein Mietvertrag in Österreich unter das MRG fällt?

Ganz ausgenommen sind nur die Fälle des § 1 Abs 2 MRG, etwa Häuser mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, Zweitwohnungen zu Erholungszwecken, Heime und Beherbergungsbetriebe. Auch im Teilanwendungsbereich – etwa ein ohne öffentliche Mittel errichtetes Haus mit Baubewilligung nach dem 30.06.1953 oder eine Eigentumswohnung in einem nach dem 08.05.1945 bewilligten Haus – ist der Mieter vor Kündigung geschützt (§ 1 Abs 4 MRG). Wer falsch einordnet, kündigt wirkungslos; lassen Sie die Einordnung im Zweifel vorher rechtlich prüfen.

Was gilt in Österreich, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?

Die Kündigung beendet den Vertrag zum Kündigungstermin, berechtigt den Vermieter aber nicht, die Wohnung selbst zu räumen oder die Schlösser zu tauschen. Räumt der Mieter nicht, braucht der Vermieter einen gerichtlichen Titel, etwa ein Räumungsurteil des Bezirksgerichts; erst damit kann er Exekution führen. Ein befristeter Vertrag endet mit dem Zeitablauf; ob er vorher gekündigt werden kann, richtet sich nach dem Mietvertrag.

Muss die Kündigung durch den Vermieter in Österreich unterschrieben und zugestellt werden?

Für Verträge außerhalb des MRG schreibt das MRG keine Form vor; einzuhalten ist, was der Mietvertrag verlangt. Sicher ist ein eigenhändig unterschriebener Brief oder eine qualifizierte elektronische Signatur; eine einfache E-Mail genügt einer Schriftform nicht (§ 886 ABGB). Sind mehrere Vermieter, unterschreiben alle. Die Kündigung wirkt erst mit dem Zugang beim Mieter: Übergeben Sie sie gegen Unterschrift auf der Empfangsbestätigung oder schicken Sie sie eingeschrieben, am besten eigenhändig, so früh, dass sie vor Beginn der Kündigungsfrist ankommt.

Kündigung durch den Vermieter bei Vollausnahme vom MRG (Österreich)

Name: Kündigung durch den Vermieter bei Vollausnahme vom MRG (Österreich)
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Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrags durch den Vermieter, wenn das Mietrechtsgesetz gar nicht gilt (Vollausnahme nach § 1 Abs 2 MRG), etwa in einem Haus mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen: ohne Gericht und ohne Angabe von Gründen, mit der vereinbarten, sonst der gesetzlichen Frist (§ 560 ZPO), hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, mit Empfangsbestätigung. Wichtig: Gilt das MRG ganz oder teilweise, kündigt der Vermieter nur gerichtlich – mit dem Formular „Gerichtliche Aufkündigung“ (ZPForm 102), das die Justiz auf justizonline.gv.at kostenlos bereitstellt. Dafür ist dieses Schreiben nicht geeignet.

Was Sie ausfüllen

Die Angaben, die das Dokument verlangt.

Vermieter (Name mit akademischem Grad, falls vorhanden, oder Firma)
Anschrift des Vermieters
Mieter (Name mit akademischem Grad, falls vorhanden)
Anschrift des Mieters (Straße, Hausnummer, Stiege und Tür; darunter PLZ und Ort)
Ort
Datum
Anschrift der Wohnung (mit Stiege und Tür)
Datum des Vertrags
Wer kündigt: der einzige Vermieter oder alle Vermieter gemeinsam (bei mehreren Vermietern kündigen und unterschreiben alle)
Datum der Beendigung
Warum das MRG nicht gilt: Haus mit höchstens zwei selbständigen Einheiten, Zweitwohnung zur Erholung oder ein anderer Grund des § 1 Abs 2 MRG
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Häufige Fragen

Wann darf ein Vermieter in Österreich ohne Gericht kündigen?: Nur wenn das Mietrechtsgesetz auf den Vertrag gar nicht anzuwenden ist (Vollausnahme, § 1 Abs 2 MRG), etwa in einem Haus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Dann gelten ABGB und ZPO, und der Vermieter kann ohne Gericht und ohne Grund kündigen. Gilt das MRG ganz oder teilweise, kündigt er nur gerichtlich und nur aus einem Grund des § 30 Abs 2 MRG (§ 33 Abs 1 MRG); das Formular „Gerichtliche Aufkündigung (Miete, Pacht)“ (ZPForm 102) gibt es kostenlos auf justizonline.gv.at. Ein Brief wie dieser wäre dort wirkungslos.
Wie erkenne ich, ob ein Mietvertrag in Österreich unter das MRG fällt?: Ganz ausgenommen sind nur die Fälle des § 1 Abs 2 MRG, etwa Häuser mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, Zweitwohnungen zu Erholungszwecken, Heime und Beherbergungsbetriebe. Auch im Teilanwendungsbereich – etwa ein ohne öffentliche Mittel errichtetes Haus mit Baubewilligung nach dem 30.06.1953 oder eine Eigentumswohnung in einem nach dem 08.05.1945 bewilligten Haus – ist der Mieter vor Kündigung geschützt (§ 1 Abs 4 MRG). Wer falsch einordnet, kündigt wirkungslos; lassen Sie die Einordnung im Zweifel vorher rechtlich prüfen.
Was gilt in Österreich, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?: Die Kündigung beendet den Vertrag zum Kündigungstermin, berechtigt den Vermieter aber nicht, die Wohnung selbst zu räumen oder die Schlösser zu tauschen. Räumt der Mieter nicht, braucht der Vermieter einen gerichtlichen Titel, etwa ein Räumungsurteil des Bezirksgerichts; erst damit kann er Exekution führen. Ein befristeter Vertrag endet mit dem Zeitablauf; ob er vorher gekündigt werden kann, richtet sich nach dem Mietvertrag.
Muss die Kündigung durch den Vermieter in Österreich unterschrieben und zugestellt werden?: Für Verträge außerhalb des MRG schreibt das MRG keine Form vor; einzuhalten ist, was der Mietvertrag verlangt. Sicher ist ein eigenhändig unterschriebener Brief oder eine qualifizierte elektronische Signatur; eine einfache E-Mail genügt einer Schriftform nicht (§ 886 ABGB). Sind mehrere Vermieter, unterschreiben alle. Die Kündigung wirkt erst mit dem Zugang beim Mieter: Übergeben Sie sie gegen Unterschrift auf der Empfangsbestätigung oder schicken Sie sie eingeschrieben, am besten eigenhändig, so früh, dass sie vor Beginn der Kündigungsfrist ankommt.

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