Warum braucht ein Vermieter in Österreich vor der Kündigung wegen Mietzinsrückstands eine Mahnung?

Weil der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 1 MRG nur vorliegt, wenn der Mieter trotz einer Mahnung nach Fälligkeit über die übliche oder vereinbarte Zahlungsfrist hinaus, mindestens aber acht Tage, im Rückstand ist. Die Mahnung muss den Rückstand so bestimmt nennen, dass der Mieter weiß, was er zahlen soll; der Hinweis auf „bekannte Rückstände“ genügt nicht. Auch die Aufhebung des Vertrags nach § 1118 ABGB setzt eine Mahnung voraus. Das Schreiben nennt deshalb jeden offenen Monat mit seinem Betrag, die Summe und eine Frist.

Kann ein Vermieter in Österreich nach der Mahnung selbst kündigen?

Gilt das Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise, nein: Dann kündigt der Vermieter nur gerichtlich, beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt (§ 33 Abs 1 MRG). Die Justiz stellt dafür das Formular „Gerichtliche Aufkündigung (Miete, Pacht)“ (ZPForm 102) auf justizonline.gv.at kostenlos bereit. Die Kündigungsgründe sind darin kurz anzuführen und können später nicht ergänzt werden; der Mieter hat vier Wochen für Einwendungen. Nur bei einer Vollausnahme vom MRG genügt eine Kündigung durch Brief.

Was gilt in Österreich, wenn der Mieter den Rückstand noch bezahlt?

Zahlt der Mieter den Rückstand vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und trifft ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden, hat die Aufkündigung wegen Mietzinsrückstands keinen Erfolg (§ 33 Abs 2 MRG). Die Mahnung ist also der erste Schritt, nicht schon das Ende des Mietverhältnisses. Teilzahlungen werden auf den Rückstand angerechnet; offen bleibt der Rest, den Sie weiter einfordern können.

Wie stellt ein Vermieter in Österreich die Mahnung nachweisbar zu?

Entscheidend ist, dass Sie im Verfahren beweisen können, dass und wann die Mahnung angekommen ist; dass ein gewöhnlicher Brief aufgegeben wurde, beweist das nicht (OGH 2 Ob 108/07g). Schicken Sie sie eingeschrieben, am besten eigenhändig, und heben Sie den Beleg auf, oder übergeben Sie sie gegen eine datierte Unterschrift auf einer Kopie. Mahnen Sie erst, wenn der Mietzins fällig geworden ist: Eine Mahnung vor der Fälligkeit zählt nicht.

Mahnung wegen Mietzinsrückstands (Österreich)

Name: Mahnung wegen Mietzinsrückstands (Österreich)
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Die Mahnung des Vermieters an einen Mieter, der mit dem Mietzins im Rückstand ist: mit den offenen Beträgen je Monat, der Gesamtsumme, einer Zahlungsfrist und dem Konto. In Österreich setzen die gerichtliche Aufkündigung wegen Mietzinsrückstands (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG) und die Aufhebung des Vertrags nach § 1118 ABGB eine Mahnung nach Fälligkeit voraus, die den Rückstand konkret beziffert. Sie wählen, welcher Schritt bei Nichtzahlung folgt. Die Aufkündigung selbst ist kein Brief, sondern wird beim Bezirksgericht eingebracht – dieses Schreiben ist die Mahnung davor.

Was Sie ausfüllen

Die Angaben, die das Dokument verlangt.

Vermieter (Name mit akademischem Grad, falls vorhanden, oder Firma)
Anschrift des Vermieters
Mieter (Name mit akademischem Grad, falls vorhanden)
Anschrift des Mieters (Straße, Hausnummer, Stiege und Tür; darunter PLZ und Ort)
Ort
Datum
Anschrift der Wohnung (mit Stiege und Tür)
Datum des Vertrags
Rückständige Monate und offene Beträge je Monat
Höhe des Rückstands
Zahlungsfrist
IBAN
Was bei Nichtzahlung folgt: gerichtliche Aufkündigung (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG), Aufhebung und Räumung (§ 1118 ABGB) oder nur Klage auf Zahlung

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Warum braucht ein Vermieter in Österreich vor der Kündigung wegen Mietzinsrückstands eine Mahnung?: Weil der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 1 MRG nur vorliegt, wenn der Mieter trotz einer Mahnung nach Fälligkeit über die übliche oder vereinbarte Zahlungsfrist hinaus, mindestens aber acht Tage, im Rückstand ist. Die Mahnung muss den Rückstand so bestimmt nennen, dass der Mieter weiß, was er zahlen soll; der Hinweis auf „bekannte Rückstände“ genügt nicht. Auch die Aufhebung des Vertrags nach § 1118 ABGB setzt eine Mahnung voraus. Das Schreiben nennt deshalb jeden offenen Monat mit seinem Betrag, die Summe und eine Frist.
Kann ein Vermieter in Österreich nach der Mahnung selbst kündigen?: Gilt das Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise, nein: Dann kündigt der Vermieter nur gerichtlich, beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt (§ 33 Abs 1 MRG). Die Justiz stellt dafür das Formular „Gerichtliche Aufkündigung (Miete, Pacht)“ (ZPForm 102) auf justizonline.gv.at kostenlos bereit. Die Kündigungsgründe sind darin kurz anzuführen und können später nicht ergänzt werden; der Mieter hat vier Wochen für Einwendungen. Nur bei einer Vollausnahme vom MRG genügt eine Kündigung durch Brief.
Was gilt in Österreich, wenn der Mieter den Rückstand noch bezahlt?: Zahlt der Mieter den Rückstand vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und trifft ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden, hat die Aufkündigung wegen Mietzinsrückstands keinen Erfolg (§ 33 Abs 2 MRG). Die Mahnung ist also der erste Schritt, nicht schon das Ende des Mietverhältnisses. Teilzahlungen werden auf den Rückstand angerechnet; offen bleibt der Rest, den Sie weiter einfordern können.
Wie stellt ein Vermieter in Österreich die Mahnung nachweisbar zu?: Entscheidend ist, dass Sie im Verfahren beweisen können, dass und wann die Mahnung angekommen ist; dass ein gewöhnlicher Brief aufgegeben wurde, beweist das nicht (OGH 2 Ob 108/07g). Schicken Sie sie eingeschrieben, am besten eigenhändig, und heben Sie den Beleg auf, oder übergeben Sie sie gegen eine datierte Unterschrift auf einer Kopie. Mahnen Sie erst, wenn der Mietzins fällig geworden ist: Eine Mahnung vor der Fälligkeit zählt nicht.

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