Imobiliare: modele și formulare

Pentru chiriașul din Italia care vrea să părăsească locuința închiriată înainte de termen: scrisoarea de retragere către proprietar pentru motive grave, potrivit art. 3 alin. 6 din Legea italiană nr. 431 din 9 decembrie 1998, sau potrivit clauzei de retragere din contract, cu preaviz de șase luni, data încetării, cererea de a stabili predarea cheilor și restituirea garanției cu dobânzi. Se trimite prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, prin PEC dacă proprietarul are o astfel de adresă, sau se predă personal contra semnătură. În limba italiană.

Pentru chiriașul unei locuințe din Spania cu o defecțiune pe care proprietarul nu o remediază: scrisoarea care descrie defectul, cere în cincisprezece zile calendaristice reparația necesară locuirii, care îi revine proprietarului (articolul 21.1 din Legea spaniolă a închirierilor urbane), permite anexarea unui deviz, amintește reducerea chiriei pentru lucrări de peste douăzeci de zile și îl invită pe proprietar la negociere timp de treizeci de zile, cum cere Legea organică spaniolă 1/2025. Se trimite prin burofax cu certificarea conținutului și confirmare de primire. În limba spaniolă.

O somație scrisă este pasul dinaintea oricărui altceva. Enumeră una câte una perioadele neplătite, stabilește un termen și o modalitate de plată și arată ce urmează dacă nu se plătește. Contează și mai târziu: fără ea, proprietarul afirmă că chiriașul era în întârziere, dar nu poate arăta când i s-a spus acest lucru.

Pentru proprietarul unui apartament sau spațiu din Spania afectat de o problemă într-o parte comună a clădirii (infiltrații din acoperiș, o coloană spartă, fațada): scrisoarea către comunitate, în atenția președintelui sau a administratorului, care descrie problema și daunele, amintește că lucrările necesare de întreținere sunt obligatorii fără hotărâre prealabilă a adunării (articolul 10.1 din Legea spaniolă a proprietății orizontale), cere reparația și, dacă este cazul, a daunelor și invită la negociere timp de treizeci de zile, cum cere Legea organică spaniolă 1/2025. Se trimite prin burofax cu certificarea conținutului și confirmare de primire. În limba spaniolă.

Pentru chiriașul din Franța care primește o regularizare a cheltuielilor mare sau neclară. Scrisoarea franceză cere consultarea actelor justificative – facturi, contracte, cheia de repartizare – pe care proprietarul trebuie să le țină la dispoziție șase luni (art. 23 din legea franceză din 6 iulie 1989), contestă pozițiile care nu sunt cheltuieli recuperabile și, dacă regularizarea este tardivă, cere plata soldului în douăsprezece rate. Prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Pentru titularul unui contract din Țara Galilor care nu a primit declarația scrisă (written statement) a contractului de ocupare, are nevoie de încă o copie sau a primit una fără clauzele cerute de lege. Proprietarul trebuie să o dea în 14 zile de la data ocupării (secțiunea 31 din Renting Homes (Wales) Act 2016). Dacă întârzie, datorează o compensație de o zi de chirie pentru fiecare zi de la data ocupării, de cel mult două luni de chirie (secțiunea 35), și nu poate da un preaviz valabil fără motiv cât timp lipsește. Modelele guvernului galez sunt gratuite.

Pentru chiriașul privat din Irlanda de Nord care a primit o notificare de majorare a chiriei. Din 1 aprilie 2025 chiria poate crește doar o dată la 12 luni, prin notificare scrisă cu cel puțin trei luni înainte, cu data și noua chirie (articolele 5D și 5E din Private Tenancies (Northern Ireland) Order 2006). Scrisoarea îi spune proprietarului de ce notificarea nu respectă aceste reguli și că veți plăti chiria actuală — sau, dacă le respectă, îi cere să reconsidere suma. Suma nu este plafonată. Se trimite prin scrisoare cu confirmare.

Pentru cine închiriază o cameră într-un apartament comun în Italia și pentru cine o ia cu chirie: o închiriere parțială cu chirie liberă, în condițiile 4+4 ale Legii italiene nr. 431 din 9 decembrie 1998, care descrie camera, părțile locuinței folosite în comun și împărțirea facturilor și a cheltuielilor, cu chiria, garanția de cel mult trei chirii cu dobândă, retragerea pentru motive grave cu preaviz de șase luni și alegerea privind impozitul cedolare secca. Proprietarul îl înregistrează la Agenzia delle Entrate în treizeci de zile, cu formularul gratuit RLI. În limba italiană.

Pentru proprietarul din Italia al cărui chiriaș nu plătește chiria: somația către chiriaș care enumeră lunile neplătite și totalul, amintește că întârzierea de peste douăzeci de zile este motiv de reziliere (art. 5 din Legea italiană nr. 392 din 27 iulie 1978) și cere plata în cincisprezece zile (art. 1219 și 1454 din Codul civil italian), avertizând că altfel contractul se consideră reziliat și urmează cererea de evacuare pentru neplată în instanță. Prin recomandată cu confirmare de primire la imobilul închiriat sau personal. În limba italiană.

Somația pe care proprietarul din Germania o trimite chiriașului rămas în urmă cu plata chiriei: lunile și sumele neplătite, totalul, termenul de plată și contul. Chiria se plătește în avans până în a treia zi lucrătoare a lunii (§ 556b din Codul civil german, BGB); cine nu plătește este în întârziere chiar fără somație (§ 286 alin. (2) BGB) și datorează dobânzi de întârziere (§ 288 BGB). Scrisoarea arată obiectiv de la ce restanță este posibilă denunțarea fără preaviz (§ 543 alin. (2), § 569 alin. (3) BGB), propune plata în rate și trimite la Jobcenter și la serviciul social. Nu se cere o formă anume; predați-o astfel încât să puteți dovedi primirea. În limba germană.

Pentru fostul chiriaș căruia proprietarul din Franța nu i-a restituit garanția la timp: la o lună după predarea cheilor dacă procesul-verbal de ieșire corespunde celui de intrare, altfel la două luni. Scrisoarea franceză arată datele, cere soldul și majorarea de 10 % din chiria lunară pentru fiecare lună de întârziere începută (art. 22 din legea franceză din 6 iulie 1989), contestă reținerile nejustificate și anunță comisia de conciliere, apoi instanța. Prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Pentru proprietarul care închiriază o locuință în Italia cu chirie liber convenită și pentru chiriaș: contractul italian 4+4 potrivit Legii nr. 431 din 9 decembrie 1998 — patru ani, reînnoibili cu încă patru, chiria și scadențele, garanția de cel mult trei chirii cu dobânda legală anuală, alegerea între impozitul forfetar cedolare secca și actualizarea după indicele ISTAT, retragerea chiriașului pentru motive grave cu preaviz de șase luni, reparațiile, cheltuielile accesorii și clauza privind certificatul energetic. Se semnează în două exemplare; proprietarul îl înregistrează la Agenzia delle Entrate în treizeci de zile, cu formularul gratuit RLI. În limba italiană.

Denunțarea proprietarului din Germania atunci când chiriașul are restanțe la chirie: fără preaviz, potrivit § 543 alin. (2) din Codul civil german (BGB), și în același timp, în subsidiar, ordinară, potrivit § 573 alin. (2) pct. 1 BGB – pentru că, dacă chiriașul plătește ulterior, cade doar denunțarea fără preaviz (BGH VIII ZR 106/23). Scrisoarea indică temeiul și fiecare lună neplătită, fixează un termen de predare a locuinței, se opune prelungirii tacite și informează despre opoziția în formă text. În limba germană, de tipărit și semnat olograf de toți proprietarii.

Pentru proprietarul sau agenția din Scoția al cărei chiriaș a rămas în urmă cu chiria. Înainte de a se adresa tribunalului pe temeiul chiriei restante, proprietarul trebuie să îndeplinească cerințele prealabile (pre-action requirements): scrisoarea dă chiriașului informații clare despre clauzele închirierii, restanțele pe perioade, drepturile sale în procedura de evacuare și unde găsește consiliere gratuită despre bani și datorii, și îl invită să convină un plan rezonabil de plată până la o dată stabilită. Nu amenință niciodată cu schimbarea yalelor: numai o hotărâre a tribunalului poate încheia închirierea. Trimiteți-o cu confirmare de primire și păstrați o copie.

Pentru proprietarul privat sau agentul din Anglia al cărui chiriaș a rămas în urmă cu chiria. Scrisoarea prezintă restanțele pe perioade, cere chiriașului să plătească sau să propună un plan de rambursare până la o dată și indică sfaturi gratuite privind datoriile. Spune clar că, dacă restanțele nu se rezolvă, proprietarul poate comunica o notificare de recuperare a posesiei pe formularul 3A potrivit secțiunii 8 din Housing Act 1988 — patru săptămâni la temeiurile privind chiria restantă — și se poate adresa instanței. Nu amenință niciodată cu schimbarea încuietorilor sau scoaterea bunurilor, ceea ce ar fi ilegal.

Pentru un magazin, un atelier, un depozit sau un birou. Ce îl deosebește de închirierea unei locuințe este destinația: spațiul se ia pentru o anumită activitate, autorizațiile pentru ea sunt ale chiriașului, iar îmbunătățirile făcute de chiriaș trebuie convenite în prealabil — altfel rămân proprietarului și nu se plătesc. Contractul reglementează separat toate cele trei.