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Contestazione dei danni chiesti dopo la riconsegna dell’appartamento (Svizzera)
Svizzera · in italiano · per inquilini
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20 domande · circa 8 min
Pensato per l’uso in: Svizzera
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Per chi era in affitto in Svizzera e, dopo la riconsegna, riceve dal locatore o dall’amministrazione il conto di riparazioni o sostituzioni: la risposta per raccomandata che contesta la pretesa in tutto o punto per punto. Ricorda che l’usura normale non è dovuta (art. 267 CO), tutt’al più il valore residuo di un’installazione, che il conduttore è liberato dai difetti non notificati subito (art. 267a CO) e che il deposito di garanzia non può essere usato senza consenso, e chiede i giustificativi. Da stampare, far firmare a tutti i conduttori e spedire per raccomandata.
- Pensato per l’uso in: Svizzera
- Ultimo aggiornamento: 4 novembre 2026
- Documento in italiano
Pubblicato daDocMuse
Quando usare questo documento
- Dopo il trasloco in Svizzera l’amministrazione Le fattura la tinteggiatura completa dell’appartamento.
- Il locatore in Ticino chiede il prezzo di un piano cottura nuovo per uno vecchio di vent’anni.
- La richiesta di risarcimento è arrivata settimane dopo la consegna delle chiavi.
- Il locatore vuole trattenere il deposito di garanzia per danni che Lei contesta.
Che cosa si compila
I dati richiesti dal documento.
- Conduttore
- Indirizzo del conduttore
- Locatore
- Indirizzo del locatore
- Città
- Data
- Indirizzo dell’immobile
- Data del contratto
- Data della consegna
- Data della lettera del locatore con la pretesa
- Importo preteso (CHF)
- Contestare tutta la pretesa o solo alcuni punti
- Ogni punto contestato e perché (p. es. usura normale, già presente all’entrata, durata di vita scaduta, importo troppo alto)
- Data in cui il locatore ha notificato per la prima volta i difetti (solo se non subito)
- Data del verbale di consegna all’entrata (se vi figurano difetti)
- Difetti già presenti all’entrata
- Data del verbale di riconsegna firmato (se esiste)
- Deposito di garanzia: rifiutarne l’uso, oppure non esiste
- Termine per la risposta
- Telefono di contatto
Domande frequenti
- Quando è tardivo l’avviso dei danni che il locatore manda dopo il trasloco?
- Il locatore verifica l’abitazione alla riconsegna effettiva o subito dopo e avvisa immediatamente il conduttore, in modo preciso, dei difetti di cui questi risponde (art. 267a cpv. 1 CO): il verbale di riconsegna può valere avviso se li indica, una menzione generica non basta. Il Tribunale federale cita la dottrina, per cui l’avviso va dato di regola entro due o tre giorni feriali, e ha giudicato tardivo un avviso dato poco più di due mesi dopo la consegna delle chiavi (sentenza 4A_388/2013). Senza avviso tempestivo il conduttore è liberato da ogni responsabilità, salvo per i difetti non riconoscibili con l’esame usuale, da notificare appena scoperti (cpv. 2 e 3).
- Devo pagare il prezzo a nuovo di un’installazione già vecchia quando lascio l’appartamento?
- No. Sono dovuti solo i danni che vanno oltre l’uso conforme al contratto; le tracce di un’occupazione ordinaria sono pagate con la pigione (art. 267 cpv. 1 CO). Per una sostituzione conta il valore residuo: la tabella paritetica della durata di vita assegna a ogni installazione una durata, e Lei sopporta solo la parte che ne rimane. Un forfait pattuito in anticipo che copre più del danno è nullo (art. 267 cpv. 2 CO). In Ticino il perito degli immobili del Comune può constatare lo stato dell’abitazione su richiesta di locatore o conduttore; i suoi costi sono a carico di chi lo chiede (art. 12 e 13 della legge cantonale del 24 giugno 2010).
- Finché contesto i danni, l’amministrazione può tenere bloccato il deposito di garanzia?
- Il deposito resta bloccato in banca, ma l’amministrazione non può servirsene da sola: la banca lo svincola solo con il consenso delle due parti o in base a un precetto esecutivo o a una sentenza passati in giudicato (art. 257e cpv. 3 CO). Il locatore che mantiene la pretesa deve farla valere con un’esecuzione o davanti all’autorità di conciliazione in materia di locazione. Se non lo fa entro un anno dalla fine della locazione, la banca svincola il deposito su richiesta del solo conduttore; per chiederlo esiste una lettera a parte.
- Firmando il verbale di riconsegna ho accettato di pagare le spese di ripristino?
- Non necessariamente: dipende da cosa dice. Se si limita a constatare lo stato, la Sua firma conferma quello stato, non un debito. Se indica che Lei si assume determinate spese, la firma può valere riconoscimento, e un riconoscimento di debito firmato può permettere al locatore di ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione nell’esecuzione (art. 82 LEF). Per questo la lettera non riconosce alcuna parte della pretesa e precisa il valore della firma sul verbale.
Come può firmare questo documento
- Lo stampi e lo firmi a mano. Le righe per la firma nel documento sono lasciate vuote di proposito – firmi su di esse a penna.
- Lo firmi personalmente con una firma elettronica qualificata. Se possiede già una FEQ – Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD o qualsiasi fornitore qualificato presente nell’elenco di fiducia dell’UE, su smart card, token USB, in un’app per smartphone o nel cloud – la nostra guida alla firma spiega passo dopo passo come firmare proprio questo file senza invalidarlo. Aiuto passo dopo passo e un modo per verificare il risultato
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