Immobili: modelli e moduli

Per l’inquilino in Irlanda del Nord che ha lasciato la casa e aspetta ancora il deposito. Una lettera prima dell’azione al locatore o all’agenzia: indica la data di fine della locazione, il deposito e lo schema che lo tutela — TDS Northern Ireland o myDeposits Northern Ireland — e chiede la restituzione entro 14 giorni o un elenco scritto delle trattenute con le prove, indicando quelle contestate. Seguono il servizio gratuito per le controversie dello schema e poi una causa di modesto valore presso il county court fino a 5.000 sterline. Se il deposito non è mai stato tutelato, lo segnali al consiglio distrettuale.

Per il proprietario di un’abitazione in Scozia il cui amministratore (property factor) — la società che gestisce le parti comuni di un condominio o di un complesso — applica spese poco chiare, trascura le riparazioni comuni, gestisce male l’assicurazione dell’edificio o non risponde. Un reclamo formale secondo la procedura dell’amministratore: espone che cosa non va, con le date, perché viola i suoi obblighi o il Code of Conduct for Property Factors, e quale rimedio chiede. La comunicazione scritta all’amministratore è necessaria prima di una domanda gratuita al First-tier Tribunal for Scotland. La invii per raccomandata o via e-mail e ne conservi copia.

Per l’inquilino privato in Irlanda del Nord la cui casa ha bisogno di riparazioni — umidità e muffa, caldaia guasta, perdite, impianto elettrico difettoso. La lettera segnala per iscritto ogni problema con foto datate, ricorda al locatore gli obblighi di riparazione che il Private Tenancies (Northern Ireland) Order 2006 fissa quando il contratto tace e lo standard di abitabilità, chiede un sopralluogo entro 14 giorni e conferma che continuerà a pagare il canone. Se non succede nulla, il servizio di igiene ambientale del consiglio distrettuale può ispezionare gratis.

Per il locatore privato o l’agenzia in Irlanda del Nord che conferma il canone pagato dall’inquilino — per una domanda di sussidio, un mutuo o un visto, una referenza per un nuovo locatore o i documenti dell’inquilino. Indica l’immobile, il numero di registrazione del locatore, il canone e la periodicità, il periodo e ogni pagamento ricevuto, e se ci sono arretrati, con firma e data. Il locatore deve dare gratis una ricevuta scritta per il canone pagato in contanti (articolo 5 del Private Tenancies (Northern Ireland) Order 2006).

Per l’inquilino privato in Irlanda del Nord il cui locatore non ha risolto problemi gravi — umidità e muffa, niente riscaldamento, impianto elettrico pericoloso, infestanti. La lettera chiede al servizio di igiene ambientale del consiglio distrettuale di ispezionare la casa rispetto allo standard di abitabilità e di agire contro il locatore, per esempio con un avviso che impone riparazioni. Molti consigli accettano gratis richieste online o per telefono; questa lettera riunisce problemi, storia delle segnalazioni e foto, per posta o e-mail.

Per l’inquilino privato in Irlanda del Nord il cui locatore ha violato una regola che fa rispettare il consiglio distrettuale: deposito non tutelato entro 28 giorni, informazioni sul deposito non date entro 35 giorni, deposito superiore a un mese di canone, mancata registrazione, mancato avviso informativo o mancata ricevuta per il canone in contanti. La lettera lo segnala al servizio di igiene ambientale del consiglio, che può infliggere una sanzione fissa o perseguire il locatore. In Irlanda del Nord sostituisce un’azione per un multiplo del deposito.

Per il proprietario o l’inquilino in Irlanda del Nord che vive nella casa e vuole che il lodger se ne vada. La disdetta richiama il contratto, indica la data di fine — almeno quattro settimane prima, per iscritto (otto settimane se il lodger vive con Lei da più di un anno), o il termine più lungo del contratto — chiede di liberare la stanza e restituire le chiavi e dice cosa accade al deposito. Si consegna a mano; conservi una copia firmata dal lodger. Non per un inquilino che ha la casa o una parte solo per sé: la disdetta del locatore è un altro documento.

Per l’inquilino privato in Irlanda del Nord che vuole chiudere una locazione a tempo indeterminato (periodic), anche quella che prosegue dopo un periodo fisso. L’inquilino la chiude con una disdetta scritta (notice to quit): almeno quattro settimane se la locazione dura da dieci anni o meno, dodici se da più tempo (articolo 14A del Private Tenancies (Northern Ireland) Order 2006). La disdetta indica la data di fine con una clausola di salvaguardia, può chiedere una data anticipata, chiede la riconsegna e il deposito e dà il nuovo indirizzo. Si invia con posta tracciata con firma o si consegna a mano.

Per l’inquilino del Northern Ireland Housing Executive o di un’associazione abitativa le cui riparazioni non sono state fatte, o sono state fatte male — umidità e muffa, perdite, riscaldamento. La lettera presenta un reclamo formale o chiede la fase finale della procedura di reclamo, indicando i problemi, quando li ha segnalati, l’effetto sulla famiglia e cosa chiede. Entrambi accettano reclami gratis anche online o per telefono. Dopo la fase finale, il Northern Ireland Public Services Ombudsman può esaminarlo, di norma entro sei mesi.

Per locatori, agenzie e inquilini in Irlanda del Nord all’inizio di una locazione privata. Il verbale descrive lo stato di ogni stanza, i mobili e gli elettrodomestici, le letture dei contatori, le chiavi e i rilevatori di fumo, calore e monossido di carbonio, rinvia a foto datate e dà all’inquilino sette giorni per aggiungere osservazioni. Lo firmano entrambi. Nessuna legge lo impone, ma i servizi gratuiti di risoluzione delle controversie di TDS Northern Ireland e myDeposits Northern Ireland si basano su di esso quando il locatore propone trattenute dal deposito.

Per il locatore privato o l’agenzia in Scozia il cui inquilino è in ritardo con il canone. Prima di rivolgersi al tribunale per morosità, il locatore deve rispettare i requisiti preliminari (pre-action requirements): questa lettera dà all’inquilino informazioni chiare sulle clausole della locazione, gli arretrati periodo per periodo, i suoi diritti nel procedimento di sfratto e dove trovare consulenza gratuita su denaro e debiti, e lo invita a concordare un piano di rientro ragionevole entro una data. Non minaccia mai di cambiare la serratura: solo un provvedimento del tribunale può chiudere la locazione. La invii per raccomandata e ne conservi copia.

Per l’inquilino in Scozia con una «private residential tenancy» che vuole andarsene. La locazione termina con una disdetta scritta, data liberamente, che indica il giorno di fine: più di 28 giorni dopo che il locatore la riceve, salvo che il locatore accetti per iscritto un termine diverso. Oggi deve firmare ogni coinquilino. La disdetta può chiedere una data anticipata, chiede la riconsegna e indica il nuovo indirizzo. Si invia per raccomandata con firma (recorded delivery) o a mano, oppure via e-mail se il locatore ha accettato l’e-mail per iscritto; spedita per posta, si considera ricevuta 48 ore dopo l’invio.

Per l’inquilino privato in Irlanda del Nord che vuole prendere un lodger o subaffittare una stanza o l’intera casa. La maggior parte dei contratti richiede prima il consenso scritto del locatore, e procedere senza può violare il contratto e portare alla fine della locazione. La lettera dice cosa chiede, chi entrerebbe, dove e per quanto, conferma che resta responsabile del canone e di ogni clausola e chiede una risposta entro 14 giorni. Non per gli inquilini dello Housing Executive o di un’associazione abitativa, che hanno condizioni proprie.

Per l’inquilino in Scozia che ha lasciato la casa e aspetta ancora il deposito. La lettera chiede al locatore o all’agenzia di accettare entro 14 giorni la restituzione tramite lo schema approvato — SafeDeposits Scotland, Letting Protection Service Scotland o mydeposits Scotland — o di elencare ogni trattenuta con le prove, e indica le trattenute che Lei contesta. Se non vi accordate, ciascuno può chiedere la restituzione allo schema, il cui servizio per le controversie è gratuito. Se il deposito non è mai stato versato in uno schema, può rivolgersi al First-tier Tribunal for Scotland entro tre mesi dalla fine della locazione, per fino a tre volte il deposito.

Per il locatore privato o l’agenzia in Irlanda del Nord che deve entrare nella casa dell’inquilino per ispezionarla, ripararla o fare il controllo annuale del gas o la verifica elettrica quinquennale. L’avviso indica data, ora e scopo, chi verrà, riporta il numero di registrazione del locatore e invita l’inquilino a proporre un altro orario. L’inquilino deve consentire l’accesso in orari ragionevoli e con ragionevole preavviso (articolo 12 del Private Tenancies (Northern Ireland) Order 2006); nessuno entra senza accordo, salvo emergenza.

Per il locatore privato o l’agenzia in Irlanda del Nord il cui inquilino è in ritardo con il canone. La lettera elenca gli arretrati periodo per periodo, chiede di pagare o proporre un piano di rientro entro una data, indica l’aiuto gratuito di Housing Rights, Advice NI e altri e riporta il numero di registrazione del locatore. Dice che, se gli arretrati non vengono sistemati, il locatore può chiudere la locazione con una disdetta, nei limiti di legge e contratto, e poi rivolgersi al giudice. Non minaccia mai di cambiare le serrature o portare via oggetti.

Per la fine di una locazione privata in Irlanda del Nord. Registra il giorno della restituzione delle chiavi, le letture finali dei contatori, lo stato di ogni stanza rispetto al verbale d’ingresso e ciò che l’inquilino non accetta. Firmato da entrambi — oppure, se il locatore o l’agenzia non si presenta, compilato dal solo inquilino con foto datate e inviato lo stesso giorno via e-mail e con posta tracciata con firma (recorded delivery). È la prova che valuta il servizio gratuito per le controversie di TDS Northern Ireland o myDeposits Northern Ireland.

Per l’inquilino privato in Irlanda del Nord che non ha ricevuto l’avviso informativo (tenancy information notice) — l’avviso gratuito con i dati principali della locazione che il locatore deve dare entro 28 giorni dall’inizio e di nuovo entro 28 giorni da una modifica. La lettera lo chiede entro 14 giorni e indica il passo successivo: il consiglio distrettuale, che fa rispettare la regola e può infliggere una sanzione fissa al locatore inadempiente. Breve, cortese e datata, prova quando lo ha chiesto.

Per l’inquilino in Scozia con una «private residential tenancy» che vuole ospitare un «lodger» o subaffittare una stanza o tutta la casa. Le clausole di legge di ogni «private residential tenancy» lo vietano senza l’accordo scritto del locatore, e la violazione di una clausola può essere invocata come motivo di sfratto. La lettera indica che cosa chiede, chi entrerebbe, dove e per quanto tempo, conferma che Lei resta responsabile del canone e di ogni clausola, e chiede una risposta scritta entro 14 giorni. Non per gli inquilini di alloggi del council o di associazioni per la casa, che hanno regole proprie.

Per l’inquilino privato in Scozia la cui casa ha bisogno di riparazioni — umidità e muffa, caldaia guasta, perdite, impianto elettrico difettoso. La Housing and Property Chamber del tribunale pubblica un modello di lettera gratuito; questa lettera fa lo stesso lavoro in modo completo. Segnala per iscritto al locatore ogni problema, con foto datate, gli ricorda che la casa deve rispettare il «repairing standard» per tutta la locazione, chiede un sopralluogo entro 14 giorni e conferma che Lei continuerà a pagare il canone. La segnalazione è il passo richiesto prima di una domanda gratuita al First-tier Tribunal for Scotland. La invii per raccomandata e ne conservi copia.

Per l’inquilino privato in Irlanda del Nord che ha ricevuto un avviso di aumento del canone. Dal 1° aprile 2025 il canone può aumentare solo una volta ogni 12 mesi, con avviso scritto almeno tre mesi prima che indichi la data e il nuovo canone (articoli 5D e 5E del Private Tenancies (Northern Ireland) Order 2006). La lettera spiega al locatore perché l’avviso non rispetta queste regole e che continuerà a pagare il canone attuale — oppure, se le rispetta, gli chiede di riconsiderare l’importo. L’importo non ha tetto. Inviata con posta tracciata con firma.

Per il locatore privato o l’agenzia in Scozia che deve entrare nella casa dell’inquilino per ispezionarla, eseguire lavori richiesti dal «repairing standard», organizzare il controllo del gas o dell’impianto elettrico o valutarla. L’avviso indica data, ora e scopo, chi verrà, e invita l’inquilino a proporre un altro orario. Secondo le clausole di legge della locazione, l’inquilino consente l’accesso con un avviso scritto di almeno 48 ore, o subito in caso di emergenza. Lo consegni a mano: spedito per posta o via e-mail si considera ricevuto solo 48 ore dopo l’invio.

Per il titolare di un contratto in Galles il cui locatore non ha eseguito le riparazioni dopo la segnalazione. Segue il Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases (Wales): i guasti e quando sono stati segnalati, gli effetti su salute e beni, i documenti richiesti al locatore e la proposta di un perito comune. Il locatore dovrebbe rispondere entro 20 giorni lavorativi dal ricevimento. Senza accordo su lavori e risarcimento, il passo successivo è un’azione davanti al County Court.

Per il titolare di un contratto in Galles che non ha ricevuto la dichiarazione scritta (written statement) del contratto di occupazione, ne ha bisogno di un’altra copia o ne ha ricevuta una senza le clausole richieste. Il locatore deve consegnarla entro 14 giorni dalla data di occupazione (section 31 del Renting Homes (Wales) Act 2016). Se ritarda, deve un indennizzo di un giorno di canone per ogni giorno dalla data di occupazione, fino a due mesi di canone (section 35), e non può dare una valida disdetta senza motivo finché manca. I modelli del governo gallese sono gratuiti.