Imobiliare: modele și formulare

Contract de închiriere principală a unei locuințe pe durată determinată, după dreptul austriac din 2026. Întreabă mai întâi în ce măsură se aplică Legea austriacă privind închirierea (MRG) – integral, parțial sau deloc – și dacă proprietarul închiriază ca întreprinzător: de la 1 ianuarie 2026, un întreprinzător trebuie să convină cel puțin cinci ani, orice alt proprietar trei (§ 29 MRG), iar o durată mai scurtă face contractul nedeterminat. Cu chiria de bază, costurile de exploatare și TVA, indexarea după legea austriacă privind indexarea chiriilor (MieWeG), garanția după § 16b MRG și dreptul chiriașului de a pleca după primul an. În limba germană, de tipărit și semnat de ambele părți.

Cererea chiriașului în procedura necontencioasă austriacă privind închirierile: pentru verificarea chiriei de bază, restituirea garanției, verificarea decontului cheltuielilor de exploatare sau efectuarea lucrărilor de întreținere (§ 37 Abs 1 din Legea austriacă privind închirierea, MRG) – cu părțile, locuința, cererea, motivarea și anexele. Unde comuna are un oficiu de conciliere (Schlichtungsstelle), acesta este sesizat mai întâi (§ 39 MRG), altfel judecătoria districtuală competentă pentru locuință. Viena nu impune un formular; dacă comuna dumneavoastră oferă unul propriu, îl puteți folosi gratuit. Semnează toți chiriașii. În limba germană.

Scrisoarea către proprietar sau administratorul clădirii din Austria când decontul anual al cheltuielilor de exploatare (Betriebskosten) ridică întrebări: cere consultarea facturilor, contractelor și a repartizării, enumeră pozițiile contestate, solicită un decont corectat și plătește o diferență contestată doar sub rezervă. Dacă Legea austriacă privind închirierea (MRG) se aplică integral, decontul se face până la 30 iunie, iar documentele trebuie puse la dispoziție (§ 21 Abs 3 MRG). În limba germană.

Contractul prin care chiriașul principal al unei locuințe din Austria subînchiriază o cameră din locuința comună: camera și folosirea în comun a bucătăriei și a băii, chiria cu o sumă forfetară pentru costuri, garanția după § 16b din Legea austriacă privind închirierea (MRG), regulile casei și denunțarea. Întreabă în ce măsură se aplică MRG, pentru că de aceasta depinde protecția subchiriașului: la aplicarea integrală sau parțială și chiriașul principal denunță doar pe cale judecătorească, cu motivul din § 30 Abs 2 Z 12 MRG, iar la aplicarea integrală chiria din subînchiriere este plafonată (§ 26 MRG). Pe durată nedeterminată sau cu dată de sfârșit. În limba germană, de tipărit și semnat.

Scrisoarea prin care chiriașul din Austria cere, la plecarea dintr-o locuință închiriată, despăgubirea pentru investiții – baie nouă, încălzire, instalații electrice, de gaz sau de apă – care rămân eficiente și utile după încetarea închirierii (§ 10 din Legea austriacă privind închirierea, MRG). Pretenția se formulează în scris, cu facturile, în 14 zile de la primirea de către proprietar a denunțării chiriașului, altfel se pierde. Scrisoarea enumeră lucrările, costurile și suma cerută după amortizare. În limba germană.

Scrisoarea către proprietar atunci când subînchiriați o parte din locuința închiriată în Austria: cerere de acord, dacă o impune contractul, sau notificare, dacă acesta nu interzice subînchirierea. Ea indică încăperile, perioada, subchiriașul, chiria și numărul locatarilor și se întemeiază pe § 11 din Legea austriacă privind închirierea (MRG) – unde o interdicție operează doar pentru un motiv important – sau pe § 1098 din Codul civil austriac (ABGB). Nu acoperă închirierea pe termen scurt prin platforme. În limba germană.

Somația formală a proprietarului către un chiriaș din Austria care are chiria restantă: cu sumele datorate pentru fiecare lună, totalul, un termen de plată și contul. Potrivit Legii austriece privind închirierea (MRG), denunțarea pe cale judiciară pentru restanțe (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG), ca și desființarea contractului după § 1118 din Codul civil austriac (ABGB), cer o somație făcută după scadență, care să arate concret restanța. Alegeți ce pas urmează dacă chiriașul nu plătește. Denunțarea judiciară nu este o scrisoare, ci se depune la judecătoria districtuală – aceasta este somația care trebuie să o preceadă. În limba germană.

Scrisoarea prin care chiriașul din Austria cere, după mutare, restituirea garanției. Ea menționează încetarea închirierii, restituirea locuinței și cuantumul garanției, fixează un termen pentru restituirea ei cu dobânzi – sau pentru returnarea libretului de economii ori a garanției bancare –, cere un decont clar al oricărei rețineri și anunță pasul următor. Dacă se aplică Legea austriacă privind închirierea (MRG), garanția se restituie fără întârziere potrivit § 16b MRG, prin comisia de conciliere sau judecătorie. În limba germană.

Scrisoarea prin care chiriașul din Austria semnalează proprietarului un defect al locuinței – mucegai, centrală defectă, infiltrații, ferestre neetanșe – și cere remedierea până la o dată. Ea arată că chiria se reduce de drept pe durata și în măsura afectării folosinței (§ 1096 din Codul civil austriac, ABGB) și vă lasă să alegeți: plata integrală în continuare, cu rezerva expresă a restituirii – calea mai sigură –, sau plata chiriei reduse. Procentul îl completați personal. În limba germană, pentru toate landurile.

Denunțarea prin care proprietarul încheie închirierea unei locuințe atunci când Legea austriacă privind închirierea (MRG) nu se aplică deloc (excludere totală, § 1 Abs 2 MRG), de exemplu într-o casă cu cel mult două locuințe independente: fără instanță și fără motivare, cu termenul convenit sau, în lipsă, cu cel legal (§ 560 ZPO), în subsidiar la următorul termen posibil, cu confirmare de primire. Important: când MRG se aplică integral sau parțial, proprietarul denunță numai prin instanță – pe formularul „Gerichtliche Aufkündigung” (ZPForm 102), pus gratuit la dispoziție de justiția austriacă pe justizonline.gv.at. Pentru acest caz scrisoarea nu este potrivită. În limba germană.

Scrisoarea chiriașului din Austria care cere înapoi majorările de chirie încasate pe baza unei clauze de indexare nevalabile: cu clauza, motivele, perioada, suma, un termen și contul; majorările următoare se plătesc doar sub rezervă. Atenție: jurisprudența este încă în mișcare – Curtea Supremă (OGH) a declarat clauze nevalabile în 2023, a judecat altfel în 2025 (10 Ob 15/25s) și s-a pronunțat din nou în 2026 (6 Ob 34/26g); pentru contractele dinainte de 2026, legea MieWeG limitează restituirea la cinci ani. Cereți verificarea clauzei înainte de trimitere, de exemplu la asociația chiriașilor sau la Camera Muncii; scrisoarea doar valorifică pretenția. În limba germană.

Procesul-verbal de restituire a locuinței închiriate în Austria la sfârșitul închirierii, completat și semnat împreună: data restituirii, indexurile contoarelor pentru decontul final, cheile returnate, starea fiecărei încăperi, daunele indicate de proprietar alături de punctul de vedere al chiriașului, înțelegerile, garanția și contul pentru restituirea ei. Data pornește termenele din Codul civil austriac: un an pentru pretențiile proprietarului (§ 1111 ABGB), șase luni pentru cheltuielile chiriașului (§ 1097 ABGB). În limba germană.

Contract de închiriere principală a unei locuințe pe durată nedeterminată, după dreptul austriac în vigoare în 2026. Întreabă mai întâi dacă Legea austriacă privind închirierea (MRG) se aplică integral, parțial sau deloc (§ 1 MRG) și reglementează denunțarea în funcție de răspuns: chiriașul denunță cu o lună înainte de sfârșitul lunii, în scris și semnat; proprietarul, la aplicarea integrală sau parțială, doar pe cale judecătorească și pentru un motiv important (§§ 30, 33 MRG), fără motiv doar unde legea nu se aplică. Cu chiria de bază, costurile de exploatare și TVA, indexarea după legea austriacă MieWeG și garanția după § 16b MRG. În limba germană, de tipărit și semnat.

Denunțarea scrisă prin care chiriașul din Austria încheie închirierea unei locuințe potrivit § 33 Abs 1 din Legea austriacă privind închirierea (MRG): contract pe durată nedeterminată – cu termenul convenit sau, în lipsă, cu cel legal (§ 560 ZPO), contract pe durată determinată – după primul an, cu trei luni până la sfârșitul unei luni (§ 29 Abs 2 MRG), sau contract exclus din MRG. Denunță la data aleasă sau, în subsidiar, la următorul termen posibil, cere o dată de predare și garanția, poate cere despăgubire pentru investiții (§ 10 MRG) și are o confirmare de primire. Se semnează olograf de toți chiriașii sau cu semnătură electronică calificată – un e-mail simplu este nul. În limba germană.

Cererea scrisă a proprietarului de majorare a chiriei pe baza clauzei de indexare dintr-un contract de închiriere din Austria: cu clauza, indicele și valorile lui, procentul, chiria de bază veche și cea nouă (Hauptmietzins) și scadența de la care se aplică. Din 2026, chiriile supuse integral sau parțial Legii austriece privind închirierea (MRG) se ajustează doar o dată pe an, la 1 aprilie, în limitele legii privind indexarea chiriilor (MieWeG); la aplicarea integrală a MRG, cererea trebuie să ajungă cu cel puțin 14 zile înainte de scadență și nu are efect retroactiv (§ 16 Abs 9 MRG). Și pentru contracte din afara MRG. În limba germană.

Procesul-verbal pe care proprietarul și chiriașul din Austria îl completează și îl semnează împreună la mutare: indexurile contoarelor, cheile predate, starea fiecărei încăperi, dotările (baie, WC, încălzire, centrală) care stabilesc categoria și chiria de referință potrivit Legii austriece privind închirierea (MRG), defectele cunoscute cu rezerva reducerii chiriei potrivit Codului civil austriac (§ 1096 ABGB), inventarul, certificatul energetic și garanția. Amintește de înregistrarea domiciliului în trei zile. În limba germană, pentru toate landurile.