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Contrato de alquiler de vivienda indefinido, con renuncia opcional a la rescisión (Alemania)
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30 preguntas · unos 13 min
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El contrato habitual en Alemania para alquilar un piso por tiempo indefinido, y el adecuado para quien busca una duración mínima fija: la renuncia mutua opcional a la rescisión ordinaria obliga a ambas partes hasta cuatro años, en los límites que admite el Tribunal Supremo Federal alemán (BGH), sin el motivo que exigiría un plazo según el § 575 del Código Civil alemán (BGB). Si no, el inquilino da tres meses de preaviso y el arrendador necesita un motivo legal. Con la fianza del § 551 BGB, gastos accesorios según la BetrKV, renta escalonada o indexada, la información sobre el tope del alquiler y cláusulas de pintura que resisten ante los tribunales. En alemán, para imprimir y firmar.
- Pensado para usarse en Alemania
- Última actualización: 6 de octubre de 2026
Publicado porDocMuse
Cuándo usar este documento
- Va a alquilar un piso en Alemania a un nuevo inquilino y necesita un contrato de alquiler indefinido.
- Quiere que el inquilino se quede un tiempo mínimo y que ambas partes renuncien un tiempo al preaviso ordinario.
- Quiere que el contrato fije la fianza, los gastos y si el alquiler sube por tramos o según un índice.
- Busca piso de alquiler y el casero le pide que firme el contrato de arrendamiento.
Qué hay que rellenar
Los datos que pide el documento.
- Arrendador
- Domicilio del arrendador
- Arrendatario
- Fecha de nacimiento del arrendatario
- Domicilio del arrendatario
- Segundo arrendatario (si lo hay)
- Fecha de nacimiento del segundo arrendatario
- Dirección del inmueble
- Ubicación de la vivienda en el edificio (p. ej., 2.º izquierda, puerta 7)
- Estancias
- Superficie
- Elementos alquilados con el piso (trastero, plaza de aparcamiento, cocina equipada)
- Llaves
- Fecha de inicio
- Renuncia recíproca al preaviso ordinario (hasta cuatro años)
- Renuncia a la resolución hasta (máximo cuatro años desde la firma)
- Renta neta mensual, sin gastos
- Anticipo mensual de gastos
- IBAN
- Cómo cambia la renta (normas legales, renta escalonada o renta indexada)
- Escalonamiento de la renta: fecha y nueva renta neta en euros (solo renta escalonada)
- Límite de la renta al inicio del arrendamiento (Mietpreisbremse): no aplicable, respetado o excepción
- Excepción al límite de la renta y sus detalles (como la renta del arrendatario anterior)
- Fianza
- Cuenta separada del arrendador para la fianza (IBAN)
- Pintura y decoración (pintar, empapelar): a cargo del arrendador, o del arrendatario si el piso se entrega renovado
- Certificado de eficiencia energética: tipo, fecha de expedición y clase energética
- Otras condiciones
- Localidad
- Fecha
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto puede durar la renuncia a la rescisión en un contrato de alquiler de vivienda alemán?
- En un contrato redactado de antemano por el arrendador, como máximo cuatro años desde la firma, y solo si renuncian ambas partes. Una renuncia más larga en un contrato tipo es nula en su totalidad, y el inquilino puede entonces rescindir en cualquier momento con tres meses de preaviso (BGH VIII ZR 27/04). Por eso este contrato pide la fecha en la que el alquiler puede terminar por primera vez por rescisión ordinaria, como muy tarde cuatro años después de la firma. Los derechos de rescisión extraordinaria se mantienen.
- ¿Qué conviene en Alemania para asegurar una duración mínima: un alquiler de duración determinada o uno indefinido?
- Casi siempre este. La ley alemana solo admite un verdadero plazo por los tres motivos del § 575 BGB (uso propio, derribo u obras importantes, vivienda de servicio), indicados por escrito al firmar. Un contrato de duración determinada sin ese motivo se considera indefinido, y el inquilino puede irse con tres meses de preaviso. Para asegurar una duración mínima a ambas partes, elija en este contrato la renuncia mutua a la rescisión de hasta cuatro años.
- ¿Qué importe puede tener la fianza de un alquiler en Alemania, y hay que pagarla de una vez?
- Como máximo tres mensualidades de renta, sin contar los gastos accesorios fijados como cantidad global o como anticipo. El inquilino puede pagarla en tres plazos mensuales iguales, el primero al comienzo del alquiler. El arrendador la deposita separada de su patrimonio al interés habitual del ahorro, y los intereses son del inquilino (§ 551 BGB). Hasta que el arrendador indique esa cuenta, el inquilino puede retener el pago (BGH VIII ZR 98/10). La ley no fija una fecha para su devolución.
- ¿Puede un contrato de alquiler alemán poner la pintura de la vivienda a cargo del inquilino?
- Solo si la vivienda se entrega renovada al principio o si el inquilino recibe una compensación adecuada. En una vivienda alquilada sin renovar, trasladar la pintura al inquilino en un contrato tipo es nulo, igual que los plazos fijos y las cláusulas que le cobran una parte del coste al irse (BGH VIII ZR 185/14). Por eso este contrato ofrece solo dos versiones: la pintura sigue a cargo del arrendador, o la vivienda se entrega recién renovada y el inquilino vuelve a pintar según el desgaste, sin plazos fijos.
- ¿Qué debe comunicar el arrendador alemán sobre el tope del alquiler antes de la firma?
- Donde un decreto del Land activa el tope del alquiler (Mietpreisbremse), la renta inicial puede superar como máximo en un 10 % la renta de referencia de la zona (§ 556d BGB); los Länder pueden hacerlo hasta el 31 de diciembre de 2029. Si el arrendador pide más amparándose en una excepción (la renta del inquilino anterior, una modernización en los últimos tres años, el primer uso y alquiler después del 1 de octubre de 2014 o el primer alquiler tras una modernización integral), debe decirlo sin que se lo pidan, en forma de texto, antes de que el inquilino firme (§ 556g apdo. 1a BGB), mejor en un documento aparte.
Cómo puede firmar este documento
- Imprímalo y fírmelo a mano. Las líneas de firma del documento se dejan en blanco a propósito: firme sobre ellas con bolígrafo.
- Fírmelo por su cuenta con una firma electrónica cualificada. Si ya tiene una firma cualificada (Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD o cualquier proveedor cualificado de la Lista de confianza de la UE, en tarjeta, en un token USB, en una aplicación móvil o en la nube), nuestra guía de firma explica paso a paso cómo firmar precisamente este archivo sin invalidarlo. Ayuda paso a paso y una forma de comprobar el resultado
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