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Bail d’habitation à durée indéterminée, avec renonciation au congé facultative (Allemagne)
Publié parDocMuse
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Le bail allemand habituel d’un logement à durée indéterminée, et le bon choix pour une durée minimale fixe : la renonciation réciproque facultative au congé ordinaire lie les parties jusqu’à quatre ans, dans la mesure admise par la Cour fédérale de justice (BGH), sans le motif requis pour un bail à durée déterminée (§ 575 du Code civil allemand, BGB). Sinon, le locataire résilie avec trois mois de préavis, le bailleur seulement pour un motif légal. Avec dépôt de garantie selon le § 551 BGB, charges selon la BetrKV, loyer progressif ou indexé, information sur l’encadrement des loyers et clauses de rafraîchissement valables en justice. En allemand, à imprimer et signer.
- Pays d’utilisation : Allemagne
- Dernière mise à jour : 6 octobre 2026
Quand utiliser ce document
- Vous louez un appartement en Allemagne à un nouveau locataire et il vous faut un bail à durée indéterminée classique.
- Vous voulez que le locataire reste une durée minimale et que les deux parties renoncent un temps au congé ordinaire.
- Vous voulez que le bail règle le dépôt de garantie, les charges et un loyer progressif ou indexé.
- Vous prenez un appartement en location et le propriétaire vous demande de signer un bail.
Ce que vous remplissez
Les informations demandées par le document.
- Bailleur
- Adresse du bailleur
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- Date de naissance du locataire
- Adresse du locataire
- Second locataire (le cas échéant)
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- Adresse du bien
- Emplacement du logement dans l’immeuble (par ex. 2e étage à gauche, appartement 7)
- Pièces
- Surface
- Loué avec le logement (cave, place de stationnement, cuisine équipée)
- Clés
- Date de début
- Renonciation réciproque au congé ordinaire (quatre ans maximum)
- Renonciation à la résiliation jusqu’au (quatre ans au plus après la signature)
- Loyer mensuel hors charges
- Provision mensuelle sur charges
- IBAN
- Évolution du loyer (règles légales, loyer progressif ou loyer indexé)
- Paliers de loyer : date et nouveau loyer hors charges en euros (loyer progressif uniquement)
- Plafonnement du loyer en début de bail (Mietpreisbremse) : non applicable, respecté ou exception
- Exception à l’encadrement des loyers et précisions (par ex. le loyer du précédent locataire)
- Dépôt de garantie
- Compte distinct du bailleur pour le dépôt de garantie (IBAN)
- Travaux de décoration (peinture, papier peint) : à la charge du bailleur, ou du locataire si le logement est remis rénové
- Certificat de performance énergétique : type, date d’émission et classe énergétique
- Autres conditions
- Ville
- Date
Aperçu
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Questions fréquentes
- Combien de temps peut durer une renonciation au congé dans un bail d’habitation en Allemagne ?
- Dans un bail rédigé par le bailleur, quatre ans au plus à compter de la signature, et seulement si les deux parties y renoncent. Une renonciation plus longue en clause type est nulle dans son ensemble, et le locataire peut alors donner congé à tout moment avec trois mois de préavis (BGH VIII ZR 27/04). Ce bail demande donc la date à laquelle le bail peut prendre fin pour la première fois par congé ordinaire, au plus tard quatre ans après la signature. Les droits de résiliation extraordinaire subsistent.
- Bail à durée déterminée ou indéterminée en Allemagne – lequel choisir pour une durée minimale ?
- Presque toujours celui-ci. Le droit allemand n’admet une véritable durée déterminée que pour les trois motifs du § 575 du BGB allemand – usage personnel, démolition ou gros travaux, logement de fonction – indiqués par écrit à la signature. Un bail à durée déterminée sans un tel motif vaut bail à durée indéterminée, et le locataire peut partir avec trois mois de préavis. Pour garantir une durée minimale aux deux parties, choisissez dans ce bail la renonciation réciproque au congé pour quatre ans au plus.
- Quel montant peut atteindre le dépôt de garantie en Allemagne, et doit-il être payé en une fois ?
- Trois mois de loyer au plus, sans les charges facturées au forfait ou en provisions. Le locataire peut le payer en trois mensualités égales, la première au début de la location. Le bailleur le conserve séparément de son patrimoine au taux d’épargne usuel, et les intérêts reviennent au locataire (§ 551 du BGB allemand). Tant que le bailleur n’indique pas un tel compte, le locataire peut retenir le paiement (BGH VIII ZR 98/10). La loi ne fixe pas de date précise pour sa restitution.
- Un bail allemand peut-il mettre les travaux de rafraîchissement à la charge du locataire ?
- Seulement si le logement est remis rénové au départ, ou si le locataire reçoit une compensation équitable. Pour un logement loué non rénové, mettre le rafraîchissement à la charge du locataire dans un bail type est nul, comme les intervalles rigides et les clauses imputant une part du coût au départ (BGH VIII ZR 185/14). Ce bail ne propose donc que deux variantes : le rafraîchissement reste à la charge du bailleur, ou le logement est remis fraîchement rénové et le locataire le rafraîchit selon l’usure, sans intervalles fixes.
- Que doit communiquer un bailleur allemand sur l’encadrement des loyers avant la signature du bail ?
- Lorsqu’un règlement du Land active la Mietpreisbremse, le loyer initial peut dépasser d’au plus dix pour cent le loyer de référence local (§ 556d du BGB allemand) ; les Länder peuvent le faire jusqu’au 31 décembre 2029. Un bailleur qui invoque une exception pour un loyer plus élevé – loyer du locataire précédent, modernisation au cours des trois dernières années, première occupation et location après le 1er octobre 2014, ou première location après une modernisation complète – doit en informer le locataire spontanément, sous forme textuelle, avant la signature (§ 556g, al. 1a, BGB), de préférence dans un document séparé au préalable.
Comment signer ce document
- Imprimez-le et signez-le à la main. Les lignes de signature du document sont volontairement laissées vides – signez-les à l’encre.
- Signez-le vous-même avec une signature électronique qualifiée. Si vous disposez déjà d’une signature qualifiée – Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD ou tout prestataire qualifié inscrit sur la liste de confiance de l’UE, sur une carte, une clé USB, dans une application mobile ou dans le cloud –, notre guide de signature explique pas à pas comment signer ce fichier précis sans l’invalider. Aide pas à pas et vérification du résultat
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