Immobilier – Allemagne

Signalement d’un défaut avec réduction de loyer (Allemagne)

La lettre par laquelle un locataire en Allemagne signale un défaut du logement loué – moisissure, panne de chauffage, dégât des eaux, fenêtres cassées – et réclame une réduction de loyer. Signaler est une obligation : sans signalement, la réduction est perdue dans la mesure où le bailleur aurait pu réparer (§ 536c du Code civil allemand, BGB). La lettre décrit le défaut, fixe un délai de réparation, calcule la réduction sur le loyer charges comprises, laisse choisir entre payer en entier sous réserve (la voie la plus sûre) et payer moins tout de suite, et annonce la compensation selon le § 556b, al. 2, BGB. En allemand, à imprimer, signer et envoyer.

Réclamation et recours

Lettre de demande de restitution du dépôt de garantie (Allemagne)

La lettre qu’un locataire en Allemagne envoie après son départ pour récupérer le dépôt de garantie. Elle indique la fin de la location, la remise du logement et le dépôt, exige le remboursement avec intérêts selon le § 551, al. 3, du Code civil allemand (BGB) – ou la mainlevée du compte nanti ou de la garantie – dans un délai, demande un décompte détaillé avec justificatifs, et limite toute retenue à une part équitable pour le décompte de charges en attente. Le droit allemand ne fixe pas de date de remboursement : la lettre n’en promet aucune. En allemand, à imprimer, signer et envoyer.

Bail d’habitation à durée indéterminée, avec renonciation au congé facultative (Allemagne)

Le bail allemand habituel d’un logement à durée indéterminée, et le bon choix pour une durée minimale fixe : la renonciation réciproque facultative au congé ordinaire lie les parties jusqu’à quatre ans, dans la mesure admise par la Cour fédérale de justice (BGH), sans le motif requis pour un bail à durée déterminée (§ 575 du Code civil allemand, BGB). Sinon, le locataire résilie avec trois mois de préavis, le bailleur seulement pour un motif légal. Avec dépôt de garantie selon le § 551 BGB, charges selon la BetrKV, loyer progressif ou indexé, information sur l’encadrement des loyers et clauses de rafraîchissement valables en justice. En allemand, à imprimer et signer.

Sous-location d’une chambre en colocation (Allemagne)

Le contrat par lequel le locataire principal d’un logement en Allemagne sous-loue une chambre de la colocation (WG) : la chambre et l’usage commun de la cuisine et de la salle de bains, loyer avec forfait de charges, dépôt de garantie selon le § 551 du Code civil allemand (BGB), règlement intérieur et congé. Il consigne l’autorisation de sous-louer du bailleur (§ 540 BGB) et fixe le préavis selon que la chambre est meublée et que le locataire principal habite le logement – un congé donné au plus tard le 15 prend alors effet à la fin du mois. À durée indéterminée ou avec date de fin, pour un semestre par exemple. En allemand, à imprimer et signer.

Attestation du logeur d’emménagement ou de déménagement (Allemagne)

L’attestation écrite dont la personne qui emménage a besoin pour déclarer son adresse en Allemagne. Selon le § 19 de la loi fédérale sur la déclaration de domicile (BMG), le logeur (Wohnungsgeber) – le bailleur, un locataire principal qui sous-loue ou le gestionnaire agissant pour eux – doit la remettre dans les deux semaines prévues pour la déclaration. Elle contient ce qu’exige la loi : nom et adresse du logeur, nom du propriétaire s’il s’agit d’une autre personne, emménagement ou départ avec la date, adresse du logement et noms de toutes les personnes à déclarer. En allemand, prête à imprimer, signer et remettre.

Demande d’autorisation de sous-louer au bailleur (Allemagne)

La lettre par laquelle un locataire en Allemagne demande au bailleur l’autorisation de sous-louer une chambre ou tout le logement – sans elle, le locataire ne peut laisser personne d’autre utiliser le logement (§ 540 du Code civil allemand, BGB). Elle indique les pièces, la période et le sous-locataire avec sa date de naissance et son adresse, expose l’intérêt apparu après la signature du bail, invoque pour une partie du logement le droit à l’autorisation selon le § 553 BGB et rappelle le droit spécial de résiliation en cas de refus. La location à des vacanciers est un choix à part, car l’autorisation ordinaire ne la couvre pas. En allemand, à imprimer, signer et envoyer.

État des lieux d’entrée avec inventaire et liste des clés (Allemagne)

Le procès-verbal que signent bailleur et locataire en Allemagne lors de la remise d’un logement loué à l’entrée : relevés des compteurs d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, chaque clé remise, l’état de chaque pièce et un inventaire de ce qui est loué avec le logement. Les défauts déjà présents ne sont acceptés que sous réserve des droits du locataire – selon le § 536b du Code civil allemand (BGB), un locataire qui prend un logement en connaissant un défaut perd sinon la réduction de loyer et les dommages-intérêts à ce titre. En allemand, à imprimer, remplir ensemble et signer à deux.

Bail d’habitation à durée déterminée selon le § 575 BGB (Allemagne)

Bail à durée déterminée d’un logement en Allemagne (Zeitmietvertrag), dans le seul cas admis : le bailleur entend ensuite y habiter ou y loger sa famille, le démolir ou le transformer en profondeur, ou en faire un logement de fonction, et en indique concrètement le motif par écrit à la signature (§ 575 du Code civil allemand, BGB). Sans ce motif, toute durée fixe est réputée indéterminée – pour une durée minimale garantie, prenez le bail sans terme avec renonciation au congé. Avec dépôt de garantie selon le § 551 BGB, loyer progressif ou indexé, information sur l’encadrement des loyers et clauses de rafraîchissement licites. En allemand, à imprimer et signer à la main.

Opposition du locataire au congé pour rigueur excessive (Allemagne)

La lettre par laquelle un locataire en Allemagne s’oppose au congé ordinaire du bailleur – pour usage personnel, par exemple – et exige la poursuite de la location, car le départ serait une rigueur injustifiable pour le locataire ou le foyer (§ 574 du Code civil allemand, BGB) : grand âge, maladie, grossesse, enfants scolarisés ou absence de logement de remplacement abordable. Depuis le 1er janvier 2025, la forme textuelle suffit (§ 574b BGB) ; l’opposition doit parvenir au bailleur au plus tard deux mois avant la fin de la location. La lettre expose les motifs et n’accepte pas le congé. En allemand.

Demande d’accord pour une hausse de loyer (Allemagne)

La lettre par laquelle un bailleur en Allemagne demande au locataire d’accepter une hausse de loyer jusqu’au loyer de référence local selon le § 558 du Code civil allemand (BGB) – le bailleur ne peut pas augmenter le loyer unilatéralement. Elle indique l’ancien et le nouveau loyer net, justifie la hausse par le miroir des loyers, une base de données des loyers, une expertise ou trois logements comparables (§ 558a BGB), donne les chiffres d’un miroir qualifié, respecte le plafond de 20 ou 15 % et l’attente de 15 mois, et fixe le délai d’accord ; un formulaire d’accord à signer est joint. La forme textuelle suffit. En allemand.

Résiliation pour loyers impayés, avec congé ordinaire subsidiaire (Allemagne)

Le congé d’un bailleur en Allemagne lorsque le locataire est en retard de loyer : sans préavis selon le § 543, al. 2, du Code civil allemand (BGB) et, en même temps, congé ordinaire à titre subsidiaire selon le § 573, al. 2, no 1, BGB – car si le locataire régularise, seule la résiliation sans préavis tombe (BGH VIII ZR 106/23). La lettre indique le motif et chaque mois impayé, fixe une date de restitution du logement, s’oppose à une prolongation tacite et informe le locataire de l’opposition sous forme textuelle. En allemand, à imprimer et signer à la main par chaque bailleur.

Contestation d’un décompte de charges avec demande de consultation des justificatifs (Allemagne)

La lettre qu’un locataire en Allemagne envoie lorsque le décompte de charges (Betriebskostenabrechnung) est erroné ou incompréhensible. Elle conteste les postes dans le délai de douze mois du § 556, al. 3, du Code civil allemand (BGB), demande à consulter factures, contrats et données de consommation – depuis 2025, le bailleur peut aussi fournir les justificatifs par voie électronique (§ 556, al. 4, BGB) –, demande un décompte rectifié et ne retient que la part contestée d’un éventuel rappel. Aucune forme n’est imposée. En allemand, à imprimer, signer et envoyer.

Réclamation et recours

Congé du locataire pour un bail d’habitation (Allemagne)

La lettre par laquelle un locataire en Allemagne met fin à un bail d’habitation. Selon le § 573c du Code civil allemand (BGB), le préavis du locataire est de trois mois : un congé reçu au plus tard le troisième jour ouvrable d’un mois met fin au bail à la fin du deuxième mois suivant. La lettre donne congé à la date choisie, à défaut à la prochaine date possible, et peut invoquer les droits spéciaux après une hausse de loyer (§ 561 BGB) ou un refus de sous-location (§ 540 BGB). La forme écrite est requise (§ 568 BGB) : imprimez-la et faites-la signer à la main par chaque locataire – par e-mail, elle est nulle. En allemand.

Congé du bailleur pour usage personnel (Allemagne)

Le congé ordinaire d’un bailleur en Allemagne parce que le bailleur, un membre de sa famille ou de son foyer a besoin du logement (§ 573, al. 2, no 2, du Code civil allemand, BGB). Comme l’exige le § 573, al. 3, BGB, la lettre nomme la personne qui doit emménager, son lien avec le bailleur, son logement actuel et la raison de son besoin ; elle indique le préavis selon la durée de la location (trois, six ou neuf mois), s’oppose à une prolongation tacite et informe le locataire du droit d’opposition sous forme textuelle (§ 574b BGB). Forme écrite : à imprimer et signer à la main par chaque bailleur. En allemand.