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Résiliation pour loyers impayés, avec congé ordinaire subsidiaire (Allemagne)
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Le congé d’un bailleur en Allemagne lorsque le locataire est en retard de loyer : sans préavis selon le § 543, al. 2, du Code civil allemand (BGB) et, en même temps, congé ordinaire à titre subsidiaire selon le § 573, al. 2, no 1, BGB – car si le locataire régularise, seule la résiliation sans préavis tombe (BGH VIII ZR 106/23). La lettre indique le motif et chaque mois impayé, fixe une date de restitution du logement, s’oppose à une prolongation tacite et informe le locataire de l’opposition sous forme textuelle. En allemand, à imprimer et signer à la main par chaque bailleur.
- Pays d’utilisation : Allemagne
- Dernière mise à jour : 5 octobre 2026
Quand utiliser ce document
- Votre locataire en Allemagne ne paie plus le loyer et vous voulez mettre fin au bail.
- Votre locataire a plusieurs mois de loyers impayés et vous voulez résilier le bail sans préavis.
- Votre locataire paie sans cesse le loyer en retard ou en partie seulement et les impayés s’accumulent.
- Vous louez un logement et voulez un congé pour loyers impayés qui vaut aussi congé ordinaire si le locataire régularise ensuite.
Ce que vous remplissez
Les informations demandées par le document.
- Bailleur
- Adresse du bailleur
- Locataire
- Numéro et rue du logement
- Code postal et ville du logement
- Ville
- Date
- Emplacement du logement dans l’immeuble (par ex. 2e étage à gauche, appartement 7)
- Date du contrat
- Auteur du congé : le bailleur unique, ou tous les bailleurs ensemble (s’ils sont plusieurs, tous donnent congé et signent)
- Motif : retard de plus d’un mois de loyer sur deux échéances consécutives, ou deux mois de loyer dus sur une période plus longue
- Montant du loyer
- Mois impayés et montant dû pour chacun
- Montant de l’arriéré
- Restitution du logement au plus tard le
- Date de fin
- Logement loué au locataire depuis le (début de la location)
- Délai de préavis en mois
Aperçu
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Questions fréquentes
- À partir de quel arriéré un bailleur en Allemagne peut-il résilier sans préavis ?
- Lorsque le locataire est en retard, pour deux échéances consécutives, du loyer ou d’une partie de celui-ci qui, pour un logement, dépasse un mois de loyer, ou lorsque, sur plus de deux échéances, un arriéré égal à deux mois de loyer s’est accumulé (§ 543, al. 2, 1re phrase, no 3, et § 569, al. 3, no 1, du BGB allemand). Le loyer s’entend ici du loyer de base plus les provisions mensuelles pour charges, sans les rappels issus d’un décompte de charges. La lettre détaille le motif et l’arriéré, car le motif important doit figurer dans le congé lui-même (§ 569, al. 4, BGB).
- Pourquoi un congé pour impayés en Allemagne donne-t-il aussi un congé ordinaire à titre subsidiaire ?
- Parce que le paiement peut annuler la résiliation sans préavis : si le locataire apure l’arriéré au plus tard deux mois après la signification de l’action en expulsion, ou si un organisme public s’engage à payer, la résiliation sans préavis devient inefficace (§ 569, al. 3, no 2, du BGB allemand). Selon la Cour fédérale de justice, le congé ordinaire donné en même temps n’est pas affecté (BGH VIII ZR 106/23 du 23 octobre 2024) ; il met alors fin à la location avec le préavis légal.
- Que se passe-t-il en Allemagne si le locataire ne part pas après le congé ?
- La seule voie est alors une action en expulsion devant le tribunal cantonal (Amtsgericht) du lieu du logement ; le bailleur ne peut pas vider le logement, changer les serrures ni couper l’électricité de lui-même. Jusqu’à la restitution du logement, le locataire doit une indemnité d’occupation égale au loyer convenu (§ 546a, al. 1, du BGB allemand). Pour que la location ne soit pas prolongée tacitement par la poursuite de l’usage, la lettre s’y oppose à l’avance (§ 545 BGB).
- Sous quelle forme un congé pour loyers impayés doit-il parvenir au locataire en Allemagne ?
- Par écrit (§ 568, al. 1, du BGB allemand) : imprimé, signé à la main par tous les bailleurs et adressé à tous les locataires. Une signature électronique qualifiée fonctionnerait aussi, mais seulement si le fichier signé lui-même arrive ; un e-mail ou un fax est nul. Comme c’est la réception qui compte (§ 130 BGB), remettez l’original devant témoin ou faites-le déposer par un messager qui note le jour et l’heure ; le suivi d’un Einwurf-Einschreiben (recommandé déposé en boîte aux lettres) ne prouve pas à lui seul la réception (BAG 2 AZR 68/24).
Comment signer ce document
- Imprimez-le et signez-le à la main. Les lignes de signature du document sont volontairement laissées vides – signez-les à l’encre.
- Signez-le vous-même avec une signature électronique qualifiée. Si vous disposez déjà d’une signature qualifiée – Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD ou tout prestataire qualifié inscrit sur la liste de confiance de l’UE, sur une carte, une clé USB, dans une application mobile ou dans le cloud –, notre guide de signature explique pas à pas comment signer ce fichier précis sans l’invalider. Aide pas à pas et vérification du résultat
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