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Risoluzione del locatore per canoni arretrati, con disdetta ordinaria in subordine (Germania)
Pubblicato daDocMuse
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La disdetta del locatore in Germania quando l’inquilino è in arretrato con il canone: senza preavviso ai sensi del § 543, comma 2, del Codice civile tedesco (BGB) e, insieme, disdetta ordinaria in subordine ai sensi del § 573, comma 2, n. 1, BGB, perché se l’inquilino salda il debito viene meno solo la risoluzione senza preavviso (BGH VIII ZR 106/23). La lettera indica il motivo e ogni mese non pagato, fissa una data per la riconsegna dell’appartamento, si oppone alla proroga tacita e informa l’inquilino dell’opposizione in forma testuale. In tedesco, da stampare e firmare a mano da ogni locatore.
- Pensato per l’uso in: Germania
- Ultimo aggiornamento: 5 ottobre 2026
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Quando usare questo documento
- Il Suo inquilino in Germania non paga più l’affitto e Lei vuole chiudere il contratto di locazione.
- L’inquilino ha diversi mesi di affitto arretrato e Lei vuole dare la disdetta senza aspettare.
- L’inquilino paga sempre l’affitto in ritardo o solo in parte e gli arretrati continuano ad aumentare.
- Affitta un appartamento e vuole una disdetta per morosità che valga anche come disdetta ordinaria se l’inquilino poi paga.
Che cosa si compila
I dati richiesti dal documento.
- Locatore
- Indirizzo del locatore
- Conduttore
- Via e numero civico dell’alloggio
- CAP e città dell’alloggio
- Città
- Data
- Posizione dell’alloggio nell’edificio (ad es. 2° piano a sinistra, interno 7)
- Data del contratto
- Chi dà la disdetta: l’unico locatore, o tutti i locatori insieme (se sono più d’uno, tutti danno disdetta e firmano)
- Motivo: ritardo superiore a un mese di canone per due scadenze consecutive, o due mesi di canone dovuti su un periodo più lungo
- Importo del canone
- Mesi non pagati e importo dovuto per ciascuno
- Importo degli arretrati
- Riconsegna dell’appartamento entro il
- Data di cessazione
- Appartamento locato al conduttore dal (inizio della locazione)
- Termine di preavviso in mesi
Domande frequenti
- Da quale arretrato un locatore in Germania può risolvere senza preavviso?
- Quando l’inquilino è in mora per due scadenze consecutive con il canone o con una parte che, per un’abitazione, supera una mensilità, oppure quando in più di due scadenze si è accumulato un arretrato pari a due mensilità (§ 543, comma 2, primo periodo, n. 3 e § 569, comma 3, n. 1, BGB). Per canone si intende il canone base più gli acconti mensili per le spese accessorie, non i conguagli di un rendiconto. La lettera indica il motivo e gli arretrati nel dettaglio, perché il motivo grave va indicato nella disdetta stessa (§ 569, comma 4, BGB).
- Perché in Germania la disdetta per morosità contiene anche una disdetta ordinaria in subordine?
- Perché il pagamento può annullare la risoluzione senza preavviso: se l’inquilino salda gli arretrati entro due mesi dalla notifica dell’azione di sfratto, o un ente pubblico si impegna a pagare, la risoluzione senza preavviso diventa inefficace (§ 569, comma 3, n. 2, BGB). Secondo la Corte federale di giustizia, la disdetta ordinaria data insieme non ne è toccata (BGH VIII ZR 106/23 del 23 ottobre 2024); chiude allora la locazione con il preavviso di legge.
- Che cosa succede in Germania se l’inquilino non lascia l’appartamento dopo la disdetta?
- Resta solo l’azione di sfratto davanti al tribunale locale (Amtsgericht) del luogo dell’appartamento; il locatore non può sgomberare da sé, cambiare la serratura o staccare la corrente. Finché l’appartamento non è restituito, l’inquilino deve un’indennità di occupazione pari al canone pattuito (§ 546a, comma 1, BGB). Perché la locazione non si prolunghi tacitamente con l’uso continuato, la lettera vi si oppone in anticipo (§ 545 BGB).
- In quale forma deve arrivare all’inquilino in Germania una disdetta per morosità?
- Per iscritto (§ 568, comma 1, BGB): stampata, firmata a mano da tutti i locatori e indirizzata a tutti gli inquilini. Funzionerebbe anche una firma elettronica qualificata, ma solo se arriva il file firmato stesso; un’e-mail o un fax sono nulli. Poiché conta la ricezione (§ 130 BGB), consegni l’originale davanti a un testimone o lo faccia imbucare da un incaricato che annota giorno e ora; lo stato di tracciamento di un Einwurf-Einschreiben da solo non prova la ricezione (BAG 2 AZR 68/24).
Come può firmare questo documento
- Lo stampi e lo firmi a mano. Le righe per la firma nel documento sono lasciate vuote di proposito – firmi su di esse a penna.
- Lo firmi personalmente con una firma elettronica qualificata. Se possiede già una FEQ – Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD o qualsiasi fornitore qualificato presente nell’elenco di fiducia dell’UE, su smart card, token USB, in un’app per smartphone o nel cloud – la nostra guida alla firma spiega passo dopo passo come firmare proprio questo file senza invalidarlo. Aiuto passo dopo passo e un modo per verificare il risultato
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