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Disdetta del locatore per uso proprio (Germania)
Pubblicato daDocMuse
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La disdetta ordinaria con cui il locatore in Germania pone fine alla locazione perché l’appartamento serve a lui, a un familiare o a una persona del suo nucleo (§ 573, comma 2, n. 2 del Codice civile tedesco, BGB). Come richiede il § 573, comma 3, BGB, la lettera indica chi deve trasferirsi, il rapporto con il locatore, dove vive ora e perché ha bisogno dell’appartamento; indica il preavviso secondo la durata della locazione (tre, sei o nove mesi), si oppone alla proroga tacita e informa l’inquilino del diritto di opposizione in forma testuale (§ 574b BGB). Forma scritta: stampata e firmata a mano da ogni locatore. In tedesco.
- Pensato per l’uso in: Germania
- Ultimo aggiornamento: 6 ottobre 2026
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Quando usare questo documento
- Ha dato in affitto un appartamento in Germania e ora Le serve per andarci ad abitare.
- Sua figlia, Suo figlio o i Suoi genitori hanno bisogno dell’appartamento che oggi affitta a un inquilino.
- Una persona che vive con Lei, per esempio chi La assiste in casa, deve trasferirsi nell’appartamento affittato.
- Vuole dare per iscritto la disdetta all’inquilino per uso proprio, l’Eigenbedarfskündigung.
Che cosa si compila
I dati richiesti dal documento.
- Locatore
- Indirizzo del locatore
- Conduttore
- Via e numero civico dell’alloggio
- CAP e città dell’alloggio
- Città
- Data
- Posizione dell’alloggio nell’edificio (ad es. 2° piano a sinistra, interno 7)
- Data del contratto
- Chi dà la disdetta: l’unico locatore, o tutti i locatori insieme (se sono più d’uno, tutti danno disdetta e firmano)
- Data di cessazione
- Appartamento locato al conduttore dal (inizio della locazione)
- Termine di preavviso in mesi
- Persona che deve trasferirsi nell’alloggio (nome e cognome)
- Rapporto con il locatore (ad es. il locatore stesso, un figlio, un genitore, un assistente convivente)
- Dove abita ora la persona (ad es. un bilocale in affitto)
- Perché la persona ha bisogno proprio di questo appartamento
- Telefono di contatto
Domande frequenti
- Che cosa deve indicare in Germania la disdetta del locatore per uso proprio?
- I motivi, nella lettera di disdetta stessa: i motivi omessi contano in seguito solo se sono sorti dopo (§ 573, comma 3, BGB). Per l’uso proprio significa chi deve trasferirsi (il locatore, un familiare o una persona del suo nucleo, § 573, comma 2, n. 2, BGB), il rapporto con il locatore e perché ha bisogno proprio di quell’appartamento, per esempio una famiglia che cresce, un lavoro o esigenze di assistenza. Formule generiche come «per motivi personali» non bastano.
- Quanto dura in Germania il preavviso del locatore?
- Tre mesi, prolungati di tre mesi dopo cinque e dopo otto anni dalla consegna dell’appartamento: quindi tre, sei o nove mesi (§ 573c, comma 1, BGB). Si calcola come per l’inquilino: la disdetta deve arrivare entro il terzo giorno lavorativo di un mese, e il sabato conta come giorno lavorativo. La lettera indica la data di fine voluta e, in subordine, la prima data possibile, così che un preavviso calcolato troppo stretto non renda inefficace la disdetta.
- In Germania il locatore deve informare l’inquilino del diritto di opposizione?
- Il locatore dovrebbe indicare per tempo, prima della scadenza del termine di opposizione, la possibilità, la forma e il termine dell’opposizione (§ 568, comma 2, BGB). Dal 1° gennaio 2025 per l’opposizione basta la forma testuale, quindi anche un’e-mail (§ 574b, comma 1, BGB); i modelli più vecchi parlano ancora di forma scritta. Se l’avviso manca o è tardivo, l’inquilino può opporsi ancora alla prima udienza della causa di sfratto (§ 574b, comma 2, BGB). La lettera contiene l’avviso nella forma attuale.
- Quando in Germania la disdetta per uso proprio è esclusa o si basa su altro?
- Dopo la trasformazione di un appartamento locato in unità condominiale e la sua vendita, l’acquirente non può invocare l’uso proprio per tre anni, o fino a dieci anni dove lo prevede un regolamento del Land (§ 577a BGB). Il locatore che vive in un edificio con non più di due appartamenti può dare disdetta senza interesse legittimo, con tre mesi di preavviso in più (§ 573a BGB): questa lettera non è pensata per quel caso. Il bisogno deve essere reale; un bisogno simulato può obbligare il locatore a risarcire l’inquilino.
- Come si notifica validamente in Germania la disdetta del locatore?
- Richiede la forma scritta (§ 568, comma 1, BGB): stampata e firmata a mano da ogni locatore, indirizzata a ogni inquilino che ha firmato il contratto. Una firma elettronica qualificata sarebbe ammessa, ma funziona solo se arriva il file firmato stesso; e-mail, fax e scansioni sono nulli. Conta la ricezione (§ 130 BGB): meglio consegnarla davanti a un testimone o farla imbucare da un incaricato che ne conosce il contenuto. Se a dare disdetta è un amministratore, va allegata la procura in originale (§ 174 BGB).
Come può firmare questo documento
- Lo stampi e lo firmi a mano. Le righe per la firma nel documento sono lasciate vuote di proposito – firmi su di esse a penna.
- Lo firmi personalmente con una firma elettronica qualificata. Se possiede già una FEQ – Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD o qualsiasi fornitore qualificato presente nell’elenco di fiducia dell’UE, su smart card, token USB, in un’app per smartphone o nel cloud – la nostra guida alla firma spiega passo dopo passo come firmare proprio questo file senza invalidarlo. Aiuto passo dopo passo e un modo per verificare il risultato
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