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Contratto di locazione abitativa a tempo indeterminato, con rinuncia facoltativa alla disdetta (Germania)
Pubblicato daDocMuse
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La locazione abituale di un appartamento in Germania a tempo indeterminato, e la scelta giusta per una durata minima: la rinuncia reciproca facoltativa alla disdetta ordinaria vincola le parti fino a quattro anni, nei limiti ammessi dalla Corte federale di giustizia (BGH), senza il motivo richiesto per il termine dal § 575 del Codice civile tedesco (BGB). Altrimenti l’inquilino dà tre mesi di preavviso e il locatore serve un motivo di legge. Con deposito cauzionale secondo il § 551 BGB, spese accessorie secondo la BetrKV, canone a scaglioni o indicizzato, informativa sul freno agli affitti e clausole sulle tinteggiature che reggono in giudizio. In tedesco, da stampare e firmare.
- Pensato per l’uso in: Germania
- Ultimo aggiornamento: 6 ottobre 2026
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Quando usare questo documento
- Affitta un appartamento in Germania a un nuovo inquilino e Le serve un normale contratto a tempo indeterminato.
- Vuole che l’inquilino resti per un periodo minimo e che entrambe le parti rinuncino per un po’ alla disdetta ordinaria.
- Vuole che il contratto regoli deposito cauzionale, spese condominiali e un affitto a scaglioni o indicizzato.
- Prende in affitto un appartamento e il padrone di casa Le chiede di firmare il contratto di locazione.
Che cosa si compila
I dati richiesti dal documento.
- Locatore
- Indirizzo del locatore
- Conduttore
- Data di nascita del conduttore
- Indirizzo del conduttore
- Secondo conduttore (se presente)
- Data di nascita del secondo conduttore
- Indirizzo dell’immobile
- Posizione dell’alloggio nell’edificio (ad es. 2° piano a sinistra, interno 7)
- Locali
- Superficie
- Locato insieme all’appartamento (cantina, posto auto, cucina attrezzata)
- Chiavi
- Data di inizio
- Rinuncia reciproca alla disdetta ordinaria (fino a quattro anni)
- Rinuncia alla disdetta fino al (al massimo quattro anni dalla firma)
- Canone mensile netto, spese accessorie escluse
- Acconto mensile sulle spese accessorie
- IBAN
- Variazione del canone (regole di legge, canone a scaglioni o canone indicizzato)
- Scaglioni del canone: data e nuovo canone netto in euro (solo canone a scaglioni)
- Tetto al canone all’inizio della locazione (Mietpreisbremse): non in vigore, rispettato o eccezione
- Eccezione al limite dei canoni e relativi dettagli (ad es. il canone del conduttore precedente)
- Deposito cauzionale
- Conto separato del locatore per il deposito cauzionale (IBAN)
- Lavori di tinteggiatura (pittura, carta da parati): a carico del locatore, o del conduttore se l’alloggio è consegnato ristrutturato
- Attestato di prestazione energetica: tipo, data di rilascio e classe energetica
- Altre condizioni
- Città
- Data
Domande frequenti
- Quanto può durare in Germania la rinuncia alla disdetta in una locazione abitativa?
- In un contratto predisposto dal locatore, al massimo quattro anni dalla firma, e solo se rinunciano entrambe le parti. Una rinuncia più lunga in un contratto standard è nulla per intero, e l’inquilino può allora dare disdetta in qualsiasi momento con tre mesi di preavviso (BGH VIII ZR 27/04). Questo contratto chiede quindi la data a partire dalla quale la locazione può cessare per la prima volta con disdetta ordinaria, non oltre quattro anni dalla firma. Restano i diritti di recesso straordinari.
- Locazione a tempo determinato o indeterminato in Germania: quale scegliere se si vuole una durata minima?
- Quasi sempre questa. La legge tedesca ammette un vero termine solo per i tre motivi del § 575 BGB (uso proprio, demolizione o grandi lavori, alloggio di servizio) indicati per iscritto alla firma. Un contratto a termine senza tale motivo vale a tempo indeterminato, e l’inquilino può andarsene con tre mesi di preavviso. Per assicurare una durata minima a entrambe le parti, scelga in questo contratto la rinuncia reciproca alla disdetta fino a quattro anni.
- A quanto può ammontare il deposito cauzionale in Germania e va versato subito?
- Al massimo tre mensilità di canone, senza contare le spese accessorie indicate come forfait o come acconto. L’inquilino può versarlo in tre rate mensili uguali, la prima all’inizio della locazione. Il locatore lo tiene separato dal proprio patrimonio al tasso usuale di un deposito a risparmio, e gli interessi spettano all’inquilino (§ 551 BGB). Finché il locatore non indica un conto di questo tipo, l’inquilino può trattenere il pagamento (BGH VIII ZR 98/10). La legge non fissa una data per la restituzione.
- Un contratto di locazione tedesco può porre le tinteggiature a carico dell’inquilino?
- Solo se l’appartamento viene consegnato ristrutturato all’inizio, o se l’inquilino riceve un congruo compenso. Per un appartamento locato non ristrutturato, trasferire le tinteggiature all’inquilino in un contratto standard è nullo, come lo sono le scadenze rigide e le clausole che addebitano una quota dei costi al trasloco (BGH VIII ZR 185/14). Questo contratto offre perciò solo due versioni: le tinteggiature restano al locatore, oppure l’appartamento è consegnato appena ristrutturato e l’inquilino ritinteggia secondo l’usura, senza scadenze fisse.
- Che cosa deve comunicare un locatore in Germania sul freno agli affitti prima della firma?
- Dove un regolamento del Land attiva la Mietpreisbremse, il canone iniziale può superare il canone medio locale al massimo del dieci per cento (§ 556d BGB); i Länder possono farlo fino al 31 dicembre 2029. Il locatore che invoca un’eccezione per un canone più alto (il canone del precedente inquilino, un ammodernamento negli ultimi tre anni, primo uso e locazione dopo il 1° ottobre 2014, o la prima locazione dopo un ammodernamento completo) deve dirlo all’inquilino spontaneamente, in forma testuale, prima che firmi (§ 556g, comma 1a, BGB), meglio in un documento separato.
Come può firmare questo documento
- Lo stampi e lo firmi a mano. Le righe per la firma nel documento sono lasciate vuote di proposito – firmi su di esse a penna.
- Lo firmi personalmente con una firma elettronica qualificata. Se possiede già una FEQ – Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD o qualsiasi fornitore qualificato presente nell’elenco di fiducia dell’UE, su smart card, token USB, in un’app per smartphone o nel cloud – la nostra guida alla firma spiega passo dopo passo come firmare proprio questo file senza invalidarlo. Aiuto passo dopo passo e un modo per verificare il risultato
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