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Segnalazione di un difetto con riduzione del canone (Germania)
Pubblicato daDocMuse
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La lettera con cui l’inquilino in Germania segnala un difetto dell’appartamento in affitto (muffa, guasto al riscaldamento, danni da acqua, finestre rotte) e chiede la riduzione del canone. Segnalare è un obbligo: senza segnalazione la riduzione si perde nella misura in cui il locatore avrebbe potuto riparare (§ 536c del Codice civile tedesco, BGB). La lettera descrive il difetto, fissa un termine per la riparazione, calcola la riduzione sul canone lordo, lascia scegliere tra pagare per intero con riserva (la via più sicura) e pagare subito di meno, e annuncia la compensazione ai sensi del § 556b, comma 2, BGB. In tedesco, da stampare, firmare e inviare.
- Pensato per l’uso in: Germania
- Ultimo aggiornamento: 6 ottobre 2026
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Quando usare questo documento
- Nell’appartamento in affitto in Germania c’è muffa, il riscaldamento è rotto o c’è un’infiltrazione e il padrone di casa non fa nulla.
- Vuole segnalare per iscritto un difetto della casa al padrone di casa e fissare una data per la riparazione.
- L’appartamento è freddo o umido da settimane e vuole pagare un affitto ridotto finché non viene riparato.
- Vuole pagare l’affitto intero con riserva mentre il padrone di casa sistema il problema.
Che cosa si compila
I dati richiesti dal documento.
- Conduttore
- Indirizzo del conduttore
- Locatore
- Indirizzo postale del locatore (via, poi CAP e città sulla riga successiva)
- Città
- Data
- Indirizzo dell’immobile
- Data del contratto
- Data in cui si è manifestato il difetto
- Difetto
- Locali interessati
- Termine per la riparazione
- Telefono di contatto
- Importo del canone
- Riduzione ritenuta equa, in % del canone lordo
- Come pagherà il canone nel frattempo: per intero con riserva (più sicuro), o ridotto
Domande frequenti
- In Germania l’inquilino deve chiedere la riduzione del canone?
- No. Finché un difetto compromette l’idoneità all’uso dell’appartamento, il canone si riduce per legge, senza domanda né consenso del locatore (§ 536, comma 1, BGB). Il difetto va però segnalato senza indugio. Chi non lo fa perde la riduzione nella misura in cui il locatore, per questo, non ha potuto rimediare, e risponde dei danni che ne derivano (§ 536c BGB). Questa lettera è quella segnalazione.
- Di quanto può essere la riduzione del canone in Germania?
- Nessuna legge fissa percentuali: conta quanto il difetto compromette l’uso dell’appartamento. Le tabelle online raccolgono sentenze e sono solo indicative, perciò il documento lascia a Lei la cifra. La riduzione si calcola sul canone lordo, compresi gli acconti per le spese accessorie (Corte federale di giustizia). Attenzione a ridurre troppo: gli arretrati che si accumulano così possono giustificare la disdetta per morosità.
- Che cosa significa in Germania pagare il canone con riserva?
- L’inquilino continua a pagare il canone intero ma si riserva di chiedere indietro l’importo della riduzione. Così non si creano arretrati se la riduzione risulta inferiore al previsto. Il credito può poi essere compensato con i canoni futuri, se ciò è stato annunciato in forma testuale almeno un mese prima della scadenza del canone (§ 556b, comma 2, BGB), e la lettera contiene questo annuncio.
- In Germania l’inquilino può far riparare il difetto e addebitare la spesa al locatore?
- Solo se il locatore è in mora con la riparazione, o se la riparazione immediata è necessaria per conservare o ripristinare l’appartamento (§ 536a, comma 2, BGB). Il termine nella lettera serve a mettere in mora il locatore. In quel periodo consenta l’accesso all’appartamento: l’inquilino che impedisce la riparazione perde sia la riduzione sia il diritto di trattenere il canone.
- Come può l’inquilino in Germania assicurarsi che la segnalazione arrivi al locatore?
- La segnalazione non richiede una forma, e un’e-mail basta se arriva. Poiché in caso di lite l’inquilino deve provare che e quando il locatore ha saputo del difetto, la via più sicura è consegnare la lettera contro ricevuta firmata, o farla imbucare da un incaricato che l’ha letta. Lo stato di tracciamento di un Einwurf-Einschreiben da solo non prova la ricezione (BAG 2 AZR 68/24). Si allegano foto datate.
Come può firmare questo documento
- Lo stampi e lo firmi a mano. Le righe per la firma nel documento sono lasciate vuote di proposito – firmi su di esse a penna.
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