Уведомление за дефект в наетото жилище с намаляване на наема и искане за отстраняване (Австрия)
Публикуван отDocMuse
Документът е на немски
PDF файлът, който изтегляте, е на немски — на този език се подава, затова не се превежда. Всичко на тази страница е тук, за да ви каже какво пише в него.
Писмото, с което наемателят в Австрия съобщава на наемодателя за дефект в жилището – мухъл, повреден котел, теч, неуплътнени прозорци – и иска отстраняването му до определена дата. В него се посочва, че наемът е намален по силата на закона за времето и в степента на пречката (§ 1096 от австрийския Общ граждански кодекс, ABGB), и се дава избор: да плащате изцяло с изрична резерва за връщане – по-сигурният път – или намален наем. Процентът се вписва от вас. На немски език, за всички провинции.
Какво попълвате
Данните, които документът изисква.
- Наемател (име с академичната степен, ако има такава)
- Адрес на наемателя
- Наемодател (име с академичната степен, ако има такава, или фирма)
- Пощенски адрес на наемодателя (улица, на следващия ред пощенски код и град)
- Град
- Дата
- Адрес на жилището (с вход и номер на вратата)
- Дата на договора
- Дата, от която е налице дефектът
- Дефект
- Засегнати помещения
- Срок за отстраняване
- Телефон за контакт
- Общ месечен наем (с разходите за поддръжка и ДДС, ако има)
- Намаление в процент от наема (по ваша преценка)
- Как ще плащате наема до отстраняването: изцяло с резерва (по-сигурно) или намален
Преглед
Този документ се изготвя за вас. Отговорите ви се попълват в него и получавате готовия PDF.
Често задавани въпроси
- Трябва ли наемателят в Австрия да иска от наемодателя намаляване на наема?
- Не. Ако жилището без вина на наемателя стане негодно или ползването му е затруднено, наемът е намален по силата на закона за времето и в степента на пречката, а при жилищата от това не може да се откаже предварително (§ 1096 ABGB). Дефектът обаче трябва да се съобщи на наемодателя (§ 1097 ABGB) – това писмо е съобщението, със срок за отстраняване.
- Да плаща ли наемателят в Австрия пълния наем с резерва или веднага по-малко?
- Който плаща пълния наем без резерва, знаейки за дефекта, рискува това да се приеме за отказ от намалението, който изключва и връщането (§ 1431 ABGB). По-сигурно е плащане в пълен размер с изрична резерва и по-късно искане за връщане, което се погасява след три години. Който веднага плаща по-малко и удържа твърде много, изпада в забава – основание за прекратяване (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG). Писмото оставя избора на вас.
- Колко може да бъде намалението на наема в Австрия?
- Законът не определя проценти; решаващо е колко силно и колко дълго дефектът пречи на ползването (§ 1096 ABGB). Ако жилището изобщо не може да се ползва, за това време не се дължи наем. Според съдебната практика се намалява целият наем, заедно с разходите за поддръжка. Таблиците от съдебни решения са само ориентир, затова процентът се вписва от вас, както и целият месечен наем.
- Кой трябва да поправи повреден котел (Therme) в наето жилище в Австрия?
- След жилищната реформа от 2015 г. наемодателят поддържа наетите котли, бойлери и подобни отоплителни уреди, когато австрийският Закон за наемите се прилага изцяло или отчасти; при пълното прилагане това следва от § 3 MRG, а при частичното – от § 1096 ABGB, от който договорът в тази част не може да се отклонява. При пълното прилагане наемодателят поддържа и общите части на сградата и отстранява сериозни повреди и опасности за здравето в жилището, а помирителната служба или районният съд може да му възложи работите.
Как можете да подпишете документа
- Разпечатайте го и го подпишете на ръка. Редовете за подпис в документа остават празни нарочно — подпишете се на тях с химикал.
- Подпишете го сами с квалифициран електронен подпис. Ако вече имате КЕП — Evrotrust, B-Trust, StampIT, ZealiD или друг квалифициран доставчик от Доверителния списък на ЕС, на карта, USB токен, в мобилно приложение или в облака — ръководството ни за подписване обяснява стъпка по стъпка как да подпишете точно този файл, без да обезсилите подписа. Помощ стъпка по стъпка и проверка дали се е получило
DocMuse продава документи, не правни съвети. Приемането винаги зависи от правилата на получателя и местното законодателство.
Свързани документи
- Искане за преглед на документите и възражения срещу сметката за разходите за поддръжка (Австрия)
Писмото до наемодателя или управителя на сградата в Австрия, когато годишната сметка за разходите за поддръжка (Betriebskosten) поражда въпроси: иска преглед на фактурите, договорите и разпределението, изброява оспорваните пера, иска коригирана сметка и плаща спорна доплата само с резерва. Ако австрийският Закон за наемите (MRG) се прилага изцяло, сметката се изготвя до 30 юни и документите трябва да са достъпни за преглед (§ 21 Abs 3 MRG). На немски език.
- Молба на наемателя до помирителната служба или районния съд по § 37 MRG (Австрия)
Молбата на наемателя в австрийското охранително производство по наемни спорове: за проверка на основния наем, връщане на депозита, проверка на сметката за разходите за поддръжка или извършване на ремонти (§ 37 Abs 1 от австрийския Закон за наемите, MRG) – със страните, жилището, искането, обосновката и приложенията. Където общината има помирителна служба (Schlichtungsstelle), първо се сезира тя (§ 39 MRG), иначе районният съд по местонахождението на жилището. Виена не предписва формуляр; ако общината ви предлага собствен, можете безплатно да използвате и него. Подписва се от всички наематели. На немски език.
- Предявяване на обезщетение за подобрения на наемателя по § 10 MRG (Австрия)
Писмото, с което наемателят в Австрия при напускане на наето жилище иска обезщетение за подобрения – нова баня, отопление, електрически, газови или водопроводни инсталации, – които остават полезни и след края на наема (§ 10 от австрийския Закон за наемите, MRG). Претенцията се предявява писмено, с фактурите, до 14 дни след като предизвестието на наемателя е получено от наемодателя, иначе се губи. Писмото изброява работите, разходите и исканото обезщетение след амортизация. На немски език.
- Искане на наемодателя за индексиране на наема (Австрия)
Писменото искане на наемодателя за по-висок наем по клаузата за индексация в договор за наем в Австрия: с клаузата, индекса и стойностите му, процента, досегашния и новия основен наем (Hauptmietzins) и падежа, от който се прилага. От 2026 г. наемите по австрийския Закон за наемите (MRG), изцяло или частично, се коригират само веднъж годишно, на 1 април, в границите на закона за индексацията на наемите (MieWeG); при пълно прилагане искането трябва да пристигне поне 14 дни преди падежа и никога не действа с обратна сила (§ 16 Abs 9 MRG). И за договори извън закона. На немски език.
- Прекратяване на наем от наемодателя при пълно изключение от закона MRG (Австрия)
Предизвестието, с което наемодателят прекратява наема на жилище, когато австрийският Закон за наемите (MRG) изобщо не се прилага (пълно изключение, § 1 Abs 2 MRG), например в къща с най-много две самостоятелни жилища: без съд и без причини, с уговорения, а иначе със законовия срок (§ 560 ZPO), при условията на евентуалност към най-близката възможна дата, с разписка за получаване. Важно: когато законът се прилага изцяло или частично, наемодателят прекратява само чрез съда – с формуляра „Gerichtliche Aufkündigung“ (ZPForm 102), който правосъдието предоставя безплатно на justizonline.gv.at. За този случай писмото не е подходящо. На немски език.
- Искане за връщане на увеличения по недействителна клауза за индексация (Австрия)
Писмото на наемател в Австрия, с което той иска обратно увеличенията на наема по недействителна клауза за индексация: с клаузата, основанията, периода, сумата, срок и сметка; следващите увеличения се плащат само с резерва. Внимание: съдебната практика още се променя – Върховният съд (OGH) обяви клаузи за недействителни през 2023 г., прецени иначе през 2025 г. (10 Ob 15/25s) и се произнесе отново през 2026 г. (6 Ob 34/26g); за договори отпреди 2026 г. законът MieWeG ограничава връщането до пет години. Поискайте проверка на клаузата преди изпращане, например от сдружението на наемателите или Работническата камара; писмото само предявява вземането. На немски език.