Umowa najmu mieszkania i pisma między najemcą a wynajmującym
Najem mieszkania regulują Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów. Umowę na dłużej niż rok należy spisać — bez formy pisemnej uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Umowę na czas oznaczony strony mogą wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 KC), więc trzeba je w niej wpisać. Wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wskazanych w art. 11 ustawy, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny; przy zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności musi najpierw pisemnie uprzedzić najemcę i dać mu dodatkowy miesiąc na zapłatę. Podwyżka czynszu to wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości — na piśmie, z trzymiesięcznym terminem albo dłuższym z umowy, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 8a). Kaucję, po potrąceniu należności wynajmującego, zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
Do wyboru są umowa najmu mieszkania na czas określony, umowa na czas nieokreślony i umowa najmu pokoju. Właściciel, który jest osobą fizyczną i nie wynajmuje lokali w ramach działalności gospodarczej, może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego: na czas oznaczony, najwyżej 10 lat, z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego i ze zgłoszeniem umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu. Stan mieszkania przy wprowadzeniu i wyprowadzce zapisują protokół wydania i protokół zwrotu — to one rozstrzygają potem spór o kaucję.
W czasie najmu najemca może wezwać do usunięcia wad albo poprosić o zgodę na podnajem, bo podnajem bez niej jest jedną z przyczyn wypowiedzenia; na koniec składa wypowiedzenie umowy najmu i w razie potrzeby wezwanie do zwrotu kaucji. Wynajmujący ma wezwanie do zapłaty czynszu z uprzedzeniem o wypowiedzeniu, wypowiedzenie najmu z przyczyn ustawowych i wypowiedzenie wysokości czynszu. Dokumenty wypełnia się online i pobiera jako gotowy PDF albo pusty wzór; aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym nie zastępują.
Dokumenty
Formularze do wypełnienia lub pobrania: 13.
Wniosek o zgodę wynajmującego na podnajem mieszkania
Prośba najemcy o pisemną zgodę na podnajęcie mieszkania lub jego części: komu, na jaki okres, za jaki czynsz i z jakiego powodu, z zapewnieniem, że obowiązki wobec wynajmującego pozostają po stronie najemcy. Na dole jest miejsce na podpis wynajmującego — podpisana kopia jest dowodem zgody, bo podnajem bez niej to jedna z przyczyn, dla których wynajmujący może wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem.
Wezwanie do zwrotu kaucji za mieszkanie
Pismo najemcy do wynajmującego, który po wyprowadzce nie oddał kaucji: kiedy lokal został opróżniony, ile wynosi kwota do zwrotu, do kiedy i na jaki rachunek ma wpłynąć, z prośbą o pisemne rozliczenie każdego potrącenia. Wynajmujący ma na zwrot miesiąc od opróżnienia lokalu; po tym terminie należą się odsetki, a wezwanie jest też dowodem próby polubownego załatwienia sprawy, o którą zapyta sąd.
Wezwanie wynajmującego do usunięcia wad mieszkania
Pismo najemcy zawiadamiające o wadach lokalu, które obciążają wynajmującego — awaria ogrzewania, przeciek, zepsuty bojler — z wyznaczeniem terminu na naprawę i żądaniem obniżenia czynszu za czas trwania wad. Wyznaczony termin jest warunkiem, by po jego upływie móc naprawić usterkę na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego); zawiadomienie otwiera też drogę do wypowiedzenia najmu, gdy wad nie da się usunąć.
Wypowiedzenie wysokości czynszu (podwyżka czynszu)
Podwyżka czynszu za mieszkanie w trybie, jakiego wymaga prawo: nie jako „zawiadomienie o podwyżce”, lecz jako pisemne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, z trzymiesięcznym terminem (albo dłuższym z umowy), na koniec miesiąca kalendarzowego. Pismo podaje nowy czynsz i datę, od której obowiązuje, oraz poucza najemcę o jego prawach — to uczciwe wobec niego i ułatwia obronę podwyżki.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania — zwrot po najmie
Protokół spisywany przy oddaniu mieszkania po zakończeniu najmu: stan lokalu i wyposażenia w porównaniu z protokołem z wydania, stany liczników, zwrócone klucze, stwierdzone szkody i rozliczenie kaucji — ile zostaje potrącone, z jakiego tytułu i na jaki rachunek wraca reszta. Uzgodnione na miejscu rozliczenie to najprostszy sposób, by kaucja nie stała się sprawą sądową.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania — wydanie najemcy
Protokół spisywany w dniu przekazania mieszkania najemcy: stan lokalu, wyposażenie, stany liczników energii, gazu, wody i ciepła, przekazane klucze i zauważone usterki, z podpisami obu stron. Przy zwrocie mieszkania porównuje się z nim stan lokalu — i to on rozstrzyga, które szkody powstały w czasie najmu, a więc co wolno potrącić z kaucji.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego
Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego z miesięcznym terminem, na koniec miesiąca kalendarzowego, z przyczyn z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów: zaległości po pisemnym uprzedzeniu, używanie lokalu sprzecznie z umową mimo upomnienia, podnajem bez zgody. Pismo wskazuje przyczynę, bo bez niej wypowiedzenie jest nieważne. Zamiar zamieszkania przez właściciela to inna podstawa z dłuższymi terminami i nie ten dokument.
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez najemcę
Pisemne wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego składane przez najemcę: który lokal, jaka umowa, jaki okres wypowiedzenia i na jakiej podstawie, z którym dniem umowa się rozwiązuje. Pismo prosi też o ustalenie terminu zwrotu mieszkania z protokołem i o zwrot kaucji. Okres wypowiedzenia liczy się od doręczenia, nie od napisania — dlatego warto wysłać je tak, by mieć dowód odbioru.
Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu z uprzedzeniem o wypowiedzeniu najmu
Pismo, bez którego wynajmujący nie wypowie najmu mieszkania z powodu zaległości: wskazuje zaległe okresy i kwotę, uprzedza o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznacza dodatkowy, co najmniej miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności, jak wymaga art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie bez takiego uprzedzenia jest wadliwe.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu
Najem okazjonalny dla właściciela, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali: na czas oznaczony, nie dłużej niż 10 lat, z kaucją do sześciokrotności czynszu. Umowa wymienia trzy obowiązkowe załączniki, w tym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji — ono musi mieć formę aktu notarialnego, bez niego nie ma najmu okazjonalnego. Wynajmujący zgłasza umowę do urzędu skarbowego w 14 dni.
Umowa najmu pokoju
Najem pojedynczego pokoju w mieszkaniu, w którym z pozostałych pomieszczeń korzystają też inni: który pokój, z jakich części wspólnych najemca może korzystać, czynsz i jego skład, kaucja, zasady wspólnego mieszkania i okres wypowiedzenia. Przy pokoju spory dotyczą najczęściej mediów i części wspólnych, dlatego umowa każe je wpisać, zamiast zostawiać na później.
Umowa najmu mieszkania na czas określony
Umowa najmu lokalu mieszkalnego między osobami prywatnymi na z góry ustalony okres: czynsz, kaucja, media, obowiązki stron i protokół zdawczo-odbiorczy przy wydaniu i zwrocie mieszkania. Umowy na czas oznaczony nie da się wypowiedzieć przed terminem inaczej niż w przypadkach w niej wskazanych — dlatego zostały wpisane wprost. To zwykły najem; najem okazjonalny, z oświadczeniem najemcy u notariusza, jest osobnym dokumentem.
Umowa najmu mieszkania na czas nieokreślony
Umowa najmu lokalu mieszkalnego bez ustalonej daty końcowej: czynsz, kaucja, media, obowiązki stron, protokoły przy wydaniu i zwrocie mieszkania oraz termin wypowiedzenia dla najemcy. Wynajmujący nie może jej wypowiedzieć dowolnie — tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, na piśmie i z podaniem przyczyny — i umowa mówi to wprost, zamiast obiecywać swobodę, której prawo nie daje.