Immobili: modelli e moduli
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Segnalazione di un difetto con riduzione del canone (Germania)
La lettera con cui l’inquilino in Germania segnala un difetto dell’appartamento in affitto (muffa, guasto al riscaldamento, danni da acqua, finestre rotte) e chiede la riduzione del canone. Segnalare è un obbligo: senza segnalazione la riduzione si perde nella misura in cui il locatore avrebbe potuto riparare (§ 536c del Codice civile tedesco, BGB). La lettera descrive il difetto, fissa un termine per la riparazione, calcola la riduzione sul canone lordo, lascia scegliere tra pagare per intero con riserva (la via più sicura) e pagare subito di meno, e annuncia la compensazione ai sensi del § 556b, comma 2, BGB. In tedesco, da stampare, firmare e inviare.
Verbale di consegna dell’appartamento all’ingresso, con inventario ed elenco delle chiavi (Austria)
Il verbale che locatore e inquilino in Austria compilano e firmano insieme all’ingresso dell’inquilino: letture dei contatori, chiavi consegnate, stato di ogni stanza, dotazioni (bagno, WC, riscaldamento, caldaia) che determinano la categoria e il canone di riferimento secondo la legge austriaca sulle locazioni (MRG), difetti noti con riserva di riduzione del canone secondo il Codice civile austriaco (§ 1096 ABGB), inventario, attestato energetico e deposito. Ricorda a entrambi di fare la registrazione anagrafica entro tre giorni. In tedesco, per ogni Land.
Domanda dell’inquilino all’ufficio di conciliazione o al tribunale distrettuale secondo il § 37 MRG (Austria)
La domanda dell’inquilino nel procedimento austriaco non contenzioso in materia di locazioni: per verificare il canone principale, ottenere la restituzione del deposito, controllare il rendiconto delle spese o far eseguire riparazioni (§ 37 Abs 1 della legge austriaca sulle locazioni, MRG), con le parti, l’appartamento, la richiesta, i motivi e gli allegati. Dove il comune ha un ufficio di conciliazione (Schlichtungsstelle), ci si rivolge prima a quello (§ 39 MRG); altrove al tribunale distrettuale dell’appartamento. Vienna non prescrive un modulo; se il Suo comune ne offre uno, può usarlo gratis. Firmata da tutti gli inquilini. In tedesco.
Sublocazione di un appartamento: richiesta di consenso o comunicazione al locatore (Austria)
La lettera al locatore quando si subloca una parte di un appartamento in affitto in Austria: una richiesta di consenso se il contratto lo prevede, oppure una comunicazione se il contratto non vieta la sublocazione. Indica le stanze, il periodo, il subconduttore, il canone di sublocazione e il numero di occupanti, e si basa sul § 11 della legge austriaca sulle locazioni (MRG), secondo cui un divieto vincola solo per un motivo importante, o sul § 1098 del Codice civile austriaco (ABGB). Non riguarda gli affitti brevi a ospiti diversi tramite piattaforme. In tedesco.
Richiesta di rimborso delle migliorie dell’inquilino secondo il § 10 MRG (Austria)
La lettera che un inquilino in Austria invia quando lascia un appartamento in affitto per chiedere il rimborso delle migliorie (bagno nuovo, riscaldamento, impianto elettrico, tubi del gas o dell’acqua) che restano efficaci e utili oltre la locazione (§ 10 della legge austriaca sulle locazioni, MRG). La richiesta va fatta per iscritto con le fatture, entro 14 giorni dall’arrivo al locatore della disdetta dell’inquilino, altrimenti si perde. La lettera elenca i lavori, i costi e l’importo richiesto dopo l’ammortamento. In tedesco; da stampare, firmare e spedire per raccomandata.
Verbale di riconsegna dell’appartamento al trasloco (Austria)
Il verbale della restituzione di un appartamento in affitto in Austria alla fine della locazione, compilato e firmato insieme: data della riconsegna, letture dei contatori per i conguagli finali, chiavi restituite, stato di ogni stanza, i danni indicati dal locatore accanto all’opinione dell’inquilino, eventuali accordi, il deposito e il conto per la sua restituzione. La data fa decorrere i termini del Codice civile austriaco: un anno per le pretese di risarcimento del locatore (§ 1111 ABGB), sei mesi per le spese sostenute dall’inquilino (§ 1097 ABGB). In tedesco.
Contratto di locazione a tempo indeterminato di un appartamento (Austria)
Una locazione principale a tempo indeterminato di un appartamento secondo il diritto austriaco in vigore nel 2026. Chiede prima se la legge austriaca sulle locazioni (MRG) si applica per intero, in parte o per nulla (§ 1 MRG) e regola di conseguenza la disdetta: l’inquilino dà un mese di preavviso per la fine del mese, per iscritto e con firma; con applicazione totale o parziale il locatore può porre fine alla locazione solo tramite il tribunale e per un motivo grave (§§ 30, 33 MRG), senza motivo solo dove la legge non si applica. Con canone principale, spese di gestione e IVA, indicizzazione secondo la MieWeG e deposito cauzionale secondo il § 16b MRG. In tedesco, da stampare e firmare.
Conferma del locatore per l’ingresso o l’uscita dall’alloggio (Germania)
La conferma scritta di cui ha bisogno chi si trasferisce in un alloggio per registrare l’indirizzo in Germania. Ai sensi del § 19 della legge federale tedesca sulla registrazione anagrafica (BMG), chi mette a disposizione l’alloggio (Wohnungsgeber) – il locatore, un conduttore principale che subaffitta o l’amministratore che agisce per loro – deve rilasciarla entro le due settimane previste per la registrazione. Contiene ciò che la legge richiede: nome e indirizzo di chi mette a disposizione l’alloggio, nome del proprietario se diverso, ingresso o uscita con la data, indirizzo dell’alloggio e nomi di chi si registra. In tedesco, da stampare, firmare e consegnare.
Lettera di richiesta di restituzione del deposito cauzionale (Germania)
La lettera che l’inquilino in Germania invia dopo il trasloco per riavere il deposito cauzionale. Indica la fine della locazione, la riconsegna e il deposito, chiede entro un termine il rimborso con gli interessi ai sensi del § 551, comma 3, del Codice civile tedesco (BGB), oppure lo svincolo del libretto di risparmio dato in pegno o della garanzia, chiede un rendiconto dettagliato con ricevute e limita ogni trattenuta a una quota congrua per il conguaglio delle spese accessorie ancora aperto. La legge tedesca non fissa una data di rimborso, quindi la lettera non ne promette. In tedesco, da stampare, firmare e inviare.
Contratto di locazione abitativa a tempo indeterminato, con rinuncia facoltativa alla disdetta (Germania)
La locazione abituale di un appartamento in Germania a tempo indeterminato, e la scelta giusta per una durata minima: la rinuncia reciproca facoltativa alla disdetta ordinaria vincola le parti fino a quattro anni, nei limiti ammessi dalla Corte federale di giustizia (BGH), senza il motivo richiesto per il termine dal § 575 del Codice civile tedesco (BGB). Altrimenti l’inquilino dà tre mesi di preavviso e il locatore serve un motivo di legge. Con deposito cauzionale secondo il § 551 BGB, spese accessorie secondo la BetrKV, canone a scaglioni o indicizzato, informativa sul freno agli affitti e clausole sulle tinteggiature che reggono in giudizio. In tedesco, da stampare e firmare.
Sublocazione di una stanza in un appartamento condiviso (Germania)
L’accordo con cui l’inquilino principale di un appartamento in Germania subloca una stanza nell’appartamento condiviso (WG): la stanza e l’uso comune di cucina e bagno, il canone con un forfait per le utenze, il deposito cauzionale ai sensi del § 551 del Codice civile tedesco (BGB), il regolamento della casa e la disdetta. Riporta il permesso del locatore a sublocare (§ 540 BGB) e fissa il preavviso a seconda che la stanza sia arredata e che l’inquilino principale viva nell’appartamento: in tal caso la disdetta entro il 15 ha effetto alla fine dello stesso mese. A tempo indeterminato o con una data di fine, per esempio per un semestre. In tedesco, da stampare e firmare.
Sollecito del locatore per canoni arretrati (Austria)
Il sollecito formale del locatore a un inquilino in Austria in ritardo con il canone: gli importi dovuti per ogni mese, il totale, un termine e il conto. Secondo la legge austriaca sulle locazioni (MRG) la disdetta giudiziale per morosità (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG), come lo scioglimento secondo il § 1118 del Codice civile austriaco (ABGB), richiede un sollecito, inviato dopo la scadenza, che indichi gli arretrati in modo preciso. Lei sceglie quale passo segue se l’inquilino non paga. La disdetta giudiziale non è una lettera ma si deposita al tribunale distrettuale: questo è il sollecito che deve precederla. In tedesco.
Richiesta al locatore del permesso di sublocare (Germania)
La lettera con cui l’inquilino in Germania chiede al locatore il permesso di sublocare una stanza o l’intero appartamento: senza permesso non può lasciarne l’uso ad altri (§ 540 del Codice civile tedesco, BGB). Indica le stanze, il periodo e il subconduttore con data di nascita e indirizzo, spiega l’interesse sorto dopo la firma del contratto, per una parte dell’appartamento si basa sul diritto al permesso del § 553 BGB e richiama il diritto speciale di disdetta in caso di rifiuto. La locazione a turisti è una scelta a parte, perché il permesso ordinario non la copre. In tedesco, da stampare, firmare e inviare.
Verbale di consegna all’ingresso con inventario ed elenco delle chiavi (Germania)
Il verbale che locatore e inquilino in Germania firmano alla consegna di un appartamento in affitto all’ingresso: letture dei contatori di luce, gas, acqua e riscaldamento, ogni chiave consegnata, lo stato di ogni stanza e l’inventario di quanto è locato con l’appartamento. I difetti già presenti si accettano solo con riserva dei diritti dell’inquilino: ai sensi del § 536b del Codice civile tedesco (BGB), chi prende l’appartamento conoscendo un difetto perde altrimenti la riduzione del canone e il risarcimento. In tedesco, da stampare, compilare insieme e firmare da entrambe le parti.
Contestazione del rendiconto delle spese accessorie con richiesta di visionare i giustificativi (Germania)
La lettera che l’inquilino in Germania invia quando il rendiconto delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung) è errato o incomprensibile. Contesta le singole voci entro il termine di dodici mesi del § 556, comma 3, del Codice civile tedesco (BGB), chiede di visionare fatture, contratti e dati di consumo (dal 2025 il locatore può fornire i giustificativi anche in formato elettronico, § 556, comma 4, BGB), chiede un rendiconto corretto e trattiene solo la parte contestata di un eventuale conguaglio. Non è prescritta alcuna forma. In tedesco, da stampare, firmare e inviare.
Contratto di locazione abitativa a tempo determinato ai sensi del § 575 BGB (Germania)
La locazione a termine di un appartamento in Germania (Zeitmietvertrag), per l’unico caso ammesso dalla legge tedesca: il locatore intende poi abitarvi o farvi abitare la famiglia, demolire o ristrutturare a fondo l’appartamento o locarlo come alloggio di servizio, e lo indica in concreto per iscritto alla firma (§ 575 del Codice civile tedesco, BGB). Senza tale motivo il termine non vale: per una durata minima garantita scelga la locazione a tempo indeterminato con rinuncia alla disdetta. Con deposito cauzionale secondo il § 551 BGB, canone a scaglioni o indicizzato, informativa sul freno agli affitti e clausole lecite sulle tinteggiature. In tedesco, da stampare e firmare a mano.
Opposizione dell’inquilino alla disdetta del locatore per grave disagio (Germania)
La lettera con cui l’inquilino in Germania si oppone a una disdetta ordinaria del locatore, per esempio per uso proprio, e chiede la prosecuzione della locazione, perché il trasloco sarebbe un disagio ingiustificabile per lui o per il suo nucleo (§ 574 del Codice civile tedesco, BGB): età avanzata, malattia, gravidanza, figli a scuola o nessun alloggio sostitutivo accessibile. Dal 1° gennaio 2025 basta la forma testuale (§ 574b BGB); l’opposizione deve arrivare al locatore almeno due mesi prima della fine della locazione. La lettera espone i motivi e non accetta la disdetta. In tedesco.
Richiesta del locatore di consenso all’aumento del canone (Germania)
La lettera con cui il locatore in Germania chiede all’inquilino di consentire a un aumento del canone fino al canone di riferimento locale ai sensi del § 558 del Codice civile tedesco (BGB): il locatore non può aumentarlo da solo. Indica il canone netto vecchio e nuovo, giustifica l’aumento con la tabella dei canoni (Mietspiegel), una banca dati, una perizia o tre appartamenti comparabili (§ 558a BGB), riporta i valori di una tabella qualificata, rispetta il tetto del 20 o 15 per cento e l’attesa di 15 mesi e fissa il termine per il consenso; è allegato un modulo di consenso da firmare. Basta la forma testuale. In tedesco.
Disdetta della locazione di un appartamento da parte dell’inquilino (Austria)
La disdetta scritta con cui un inquilino in Austria pone fine alla locazione di un appartamento secondo il § 33 Abs 1 della legge austriaca sulle locazioni (MRG): a tempo indeterminato con il preavviso pattuito o legale (§ 560 ZPO), a termine dopo il primo anno con tre mesi per la fine di un mese (§ 29 Abs 2 MRG), o fuori dalla MRG. Disdice per la data scelta o la prima possibile, chiede una data di consegna e il deposito, può chiedere il rimborso delle migliorie (§ 10 MRG) e ha una sezione per la ricevuta. Firmata a mano da ogni inquilino o con firma elettronica qualificata: una semplice e-mail è nulla. In tedesco.
Risoluzione del locatore per canoni arretrati, con disdetta ordinaria in subordine (Germania)
La disdetta del locatore in Germania quando l’inquilino è in arretrato con il canone: senza preavviso ai sensi del § 543, comma 2, del Codice civile tedesco (BGB) e, insieme, disdetta ordinaria in subordine ai sensi del § 573, comma 2, n. 1, BGB, perché se l’inquilino salda il debito viene meno solo la risoluzione senza preavviso (BGH VIII ZR 106/23). La lettera indica il motivo e ogni mese non pagato, fissa una data per la riconsegna dell’appartamento, si oppone alla proroga tacita e informa l’inquilino dell’opposizione in forma testuale. In tedesco, da stampare e firmare a mano da ogni locatore.
Disdetta della locazione abitativa da parte dell’inquilino (Germania)
La lettera con cui l’inquilino in Germania pone fine a una locazione abitativa. Ai sensi del § 573c del Codice civile tedesco (BGB) il preavviso dell’inquilino è di tre mesi: la disdetta che arriva entro il terzo giorno lavorativo di un mese chiude la locazione alla fine del secondo mese successivo. La lettera dà disdetta alla data scelta, o in subordine alla prima data possibile, e può invocare i diritti speciali dopo un aumento del canone (§ 561 BGB) o un rifiuto di sublocazione (§ 540 BGB). Serve la forma scritta (§ 568 BGB): va stampata e firmata a mano da ogni inquilino; per e-mail è nulla. In tedesco.
Disdetta del locatore per uso proprio (Germania)
La disdetta ordinaria con cui il locatore in Germania pone fine alla locazione perché l’appartamento serve a lui, a un familiare o a una persona del suo nucleo (§ 573, comma 2, n. 2 del Codice civile tedesco, BGB). Come richiede il § 573, comma 3, BGB, la lettera indica chi deve trasferirsi, il rapporto con il locatore, dove vive ora e perché ha bisogno dell’appartamento; indica il preavviso secondo la durata della locazione (tre, sei o nove mesi), si oppone alla proroga tacita e informa l’inquilino del diritto di opposizione in forma testuale (§ 574b BGB). Forma scritta: stampata e firmata a mano da ogni locatore. In tedesco.
Richiesta di visione dei documenti e contestazione del rendiconto delle spese (Austria)
La lettera al locatore o all’amministratore in Austria quando il rendiconto annuale delle Betriebskosten (spese di gestione) solleva dubbi: chiede di vedere fatture, contratti e ripartizione tra gli appartamenti, elenca le voci contestate, chiede un rendiconto corretto e paga un eventuale conguaglio contestato solo con riserva. Dove la legge austriaca sulle locazioni (MRG) si applica per intero, il rendiconto va presentato entro il 30 giugno e i documenti devono essere consultabili (§ 21 Abs 3 MRG). In tedesco.
Richiesta del locatore di aumento del canone indicizzato (Austria)
La richiesta scritta del locatore di un canone più alto in base alla clausola di indicizzazione di una locazione in Austria: la clausola, l’indice e i suoi valori, la percentuale, il vecchio e il nuovo canone principale (Hauptmietzins) e la data da cui vale. Dal 2026 i canoni soggetti, in tutto o in parte, alla legge austriaca sulle locazioni (MRG) si adeguano solo una volta l’anno, il 1° aprile, nei limiti della legge sull’indicizzazione dei canoni (MieWeG); con l’intera MRG la richiesta deve arrivare almeno 14 giorni prima della scadenza del canone e mai con effetto retroattivo (§ 16 Abs 9 MRG). Anche per locazioni fuori dalla MRG. In tedesco.
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