Immobili: modelli e moduli
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Diffida al locatore a riparare i difetti dell’appartamento (Polonia)
La lettera dell’inquilino in Polonia che segnala difetti di competenza del locatore (riscaldamento guasto, infiltrazioni, caldaia rotta), fissa un termine per la riparazione e chiede una riduzione del canone finché i difetti durano. Il termine è ciò che poi consente all’inquilino di far eseguire la riparazione a spese del locatore (art. 663 del Codice civile polacco); la segnalazione apre anche la strada allo scioglimento della locazione se i difetti non si possono eliminare.
Verbale di riconsegna dell’appartamento all’uscita (Polonia)
Il verbale redatto quando un appartamento in affitto in Polonia viene restituito alla fine della locazione: stato dell’appartamento e degli arredi rispetto al verbale d’ingresso, letture dei contatori, chiavi restituite, danni riscontrati e conteggio del deposito cauzionale, cioè quanto si trattiene, per che cosa e su quale conto torna il resto. Chiudere il conto sul posto è il modo più semplice per tenere il deposito lontano dal tribunale.
Disdetta della locazione di appartamento da parte del locatore (Polonia)
Disdetta di una locazione abitativa polacca con un mese di preavviso per la fine di un mese di calendario, per i motivi dell’art. 11, comma 2, della legge polacca sulla tutela degli inquilini: morosità dopo diffida scritta, uso contrario al contratto nonostante un richiamo, sublocazione senza consenso. La lettera indica il motivo, perché senza di esso la disdetta è nulla. Il proprietario che vuole abitarvi si basa su un altro motivo con termini più lunghi, e non è questo il documento.
Delega per l’assemblea generale dei condomini (Bulgaria)
Il proprietario che non può partecipare si fa rappresentare da un delegato, ma solo con una delega scritta, che si allega al verbale. Limiti i poteri se non vuole che il delegato voti a sua discrezione: qui c’è un campo apposito per i punti su cui gli indica come votare. Una delega che non identifica l’assemblea, o non indica la quota delle parti comuni, è quella contestata più spesso.
Diffida all’inquilino per canoni non pagati (Bulgaria)
Una diffida scritta è il passo che precede tutti gli altri. Elenca uno per uno i periodi non pagati, fissa un termine e una modalità di pagamento e indica che cosa seguirà se non si paga nulla. Conta anche dopo: senza di essa il locatore afferma che l’inquilino era inadempiente ma non può dimostrare quando glielo ha comunicato.
Contratto di locazione di un’abitazione (Bulgaria)
Il contratto di locazione completo tra privati: che cosa si affitta, per quanto tempo, a quale canone, chi paga le utenze e come si scioglie. Il deposito cauzionale è legato a un verbale di consegna, l’unica cosa che in seguito risolve una lite su a chi spetti. Il contratto prevede un verbale sia all’ingresso sia all’uscita.
Contestazione del conguaglio annuale degli oneri accessori (Francia)
Per il conduttore in Francia che riceve un conguaglio degli oneri elevato o poco chiaro. La lettera francese chiede di consultare i giustificativi (fatture, contratti, criteri di ripartizione), che il locatore deve tenere a disposizione per sei mesi (art. 23 della legge francese del 6 luglio 1989), contesta le voci che non sono oneri ripetibili e, se il conguaglio è tardivo, chiede di pagare il saldo in dodici rate. Con raccomandata con avviso di ricevimento.
Richiesta al locatore di autorizzazione alla sublocazione (Francia)
Per il conduttore in Francia che desidera sublocare tutto o parte dell’alloggio, compresi gli affitti brevi tramite piattaforma. La lettera francese chiede il consenso scritto del locatore, anche sul prezzo, come richiede l’art. 8 della legge francese del 6 luglio 1989, indica il periodo, la superficie e il canone di sublocazione rispetto al canone al metro quadro del contratto, e contiene un modulo di consenso che il locatore data e firma. Con raccomandata con avviso di ricevimento.
Ricorso alla commissione di conciliazione per le locazioni (Francia)
Per il conduttore o il locatore in Francia in lite su canone, integrazione del canone, verbale di stato dell’immobile, deposito cauzionale, oneri accessori, riparazioni, decoro dell’alloggio o disdetta. La lettera francese chiede alla commission départementale de conciliation, gratuita e composta da rappresentanti di locatori e conduttori, di riunire le parti (art. 20 della legge francese del 6 luglio 1989), espone la lite e la richiesta ed elenca i documenti. Con raccomandata con avviso di ricevimento all’indirizzo pubblicato dalla préfecture.
Sollecito del locatore per canoni arretrati (Austria)
Il sollecito formale del locatore a un inquilino in Austria in ritardo con il canone: gli importi dovuti per ogni mese, il totale, un termine e il conto. Secondo la legge austriaca sulle locazioni (MRG) la disdetta giudiziale per morosità (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG), come lo scioglimento secondo il § 1118 del Codice civile austriaco (ABGB), richiede un sollecito, inviato dopo la scadenza, che indichi gli arretrati in modo preciso. Lei sceglie quale passo segue se l’inquilino non paga. La disdetta giudiziale non è una lettera ma si deposita al tribunale distrettuale: questo è il sollecito che deve precederla. In tedesco.
Conferma del locatore per l’ingresso o l’uscita dall’alloggio (Germania)
La conferma scritta di cui ha bisogno chi si trasferisce in un alloggio per registrare l’indirizzo in Germania. Ai sensi del § 19 della legge federale tedesca sulla registrazione anagrafica (BMG), chi mette a disposizione l’alloggio (Wohnungsgeber) – il locatore, un conduttore principale che subaffitta o l’amministratore che agisce per loro – deve rilasciarla entro le due settimane previste per la registrazione. Contiene ciò che la legge richiede: nome e indirizzo di chi mette a disposizione l’alloggio, nome del proprietario se diverso, ingresso o uscita con la data, indirizzo dell’alloggio e nomi di chi si registra. In tedesco, da stampare, firmare e consegnare.
Richiesta al locatore del permesso di sublocare (Germania)
La lettera con cui l’inquilino in Germania chiede al locatore il permesso di sublocare una stanza o l’intero appartamento: senza permesso non può lasciarne l’uso ad altri (§ 540 del Codice civile tedesco, BGB). Indica le stanze, il periodo e il subconduttore con data di nascita e indirizzo, spiega l’interesse sorto dopo la firma del contratto, per una parte dell’appartamento si basa sul diritto al permesso del § 553 BGB e richiama il diritto speciale di disdetta in caso di rifiuto. La locazione a turisti è una scelta a parte, perché il permesso ordinario non la copre. In tedesco, da stampare, firmare e inviare.
Contratto di locazione abitativa a tempo determinato ai sensi del § 575 BGB (Germania)
La locazione a termine di un appartamento in Germania (Zeitmietvertrag), per l’unico caso ammesso dalla legge tedesca: il locatore intende poi abitarvi o farvi abitare la famiglia, demolire o ristrutturare a fondo l’appartamento o locarlo come alloggio di servizio, e lo indica in concreto per iscritto alla firma (§ 575 del Codice civile tedesco, BGB). Senza tale motivo il termine non vale: per una durata minima garantita scelga la locazione a tempo indeterminato con rinuncia alla disdetta. Con deposito cauzionale secondo il § 551 BGB, canone a scaglioni o indicizzato, informativa sul freno agli affitti e clausole lecite sulle tinteggiature. In tedesco, da stampare e firmare a mano.
Opposizione dell’inquilino alla disdetta del locatore per grave disagio (Germania)
La lettera con cui l’inquilino in Germania si oppone a una disdetta ordinaria del locatore, per esempio per uso proprio, e chiede la prosecuzione della locazione, perché il trasloco sarebbe un disagio ingiustificabile per lui o per il suo nucleo (§ 574 del Codice civile tedesco, BGB): età avanzata, malattia, gravidanza, figli a scuola o nessun alloggio sostitutivo accessibile. Dal 1° gennaio 2025 basta la forma testuale (§ 574b BGB); l’opposizione deve arrivare al locatore almeno due mesi prima della fine della locazione. La lettera espone i motivi e non accetta la disdetta. In tedesco.
Richiesta del locatore di consenso all’aumento del canone (Germania)
La lettera con cui il locatore in Germania chiede all’inquilino di consentire a un aumento del canone fino al canone di riferimento locale ai sensi del § 558 del Codice civile tedesco (BGB): il locatore non può aumentarlo da solo. Indica il canone netto vecchio e nuovo, giustifica l’aumento con la tabella dei canoni (Mietspiegel), una banca dati, una perizia o tre appartamenti comparabili (§ 558a BGB), riporta i valori di una tabella qualificata, rispetta il tetto del 20 o 15 per cento e l’attesa di 15 mesi e fissa il termine per il consenso; è allegato un modulo di consenso da firmare. Basta la forma testuale. In tedesco.
Comunicazione di aumento del canone (Cipro)
La comunicazione scritta di un nuovo canone da parte del proprietario a Cipro, con l’importo attuale e quello nuovo e la data di decorrenza, e lo spazio per l’accettazione dell’inquilino. Serve in tre casi: aumento previsto dal contratto; aumento per un inquilino protetto dalla legge sul controllo degli affitti, una volta ogni due anni, fino al 6% dal 22 aprile 2025 al 21 aprile 2027, o di più se il canone è sotto il 90% della media della zona, e, senza accordo, per ordinanza del Tribunale per il controllo degli affitti; nuovo canone come condizione del rinnovo, valido solo se accettato.
Verbale di riconsegna dell’abitazione alla fine della locazione (Romania)
Il verbale redatto all’uscita, quando l’inquilino riconsegna un’abitazione in affitto in Romania: il suo stato, gli eventuali danni oltre la normale usura, le letture dei contatori, le chiavi restituite e il deposito cauzionale, cioè l’importo versato, quanto viene trattenuto e perché, e quando si restituisce il resto. Firmato da entrambe le parti, chiude la locazione senza lasciare pretese non scritte.
Richiesta di convocazione dell’assemblea generale dei condomini (Bulgaria)
Quando il gestore del condominio non convoca l’assemblea, i proprietari possono chiederla per iscritto. La richiesta deve portare le firme di un numero sufficiente di proprietari e indicare un ordine del giorno già pronto: l’assemblea non può deliberare su punti che non sono stati annunciati. Se il gestore non convoca l’assemblea in tempo, chi l’ha chiesta può convocarla direttamente.
Ricevuta di restituzione del deposito cauzionale (Bulgaria)
Il documento che chiude una locazione. La ricevuta indica il deposito versato, le somme trattenute e il motivo di ciascuna, e dice espressamente se restano pretese. Se il locatore trattiene parte del deposito senza indicarlo, la lite successiva si svolge senza alcuna documentazione da nessuna delle due parti.
Ricevuta di pagamento del canone (Bulgaria)
Un canone pagato in contanti senza ricevuta non si può dimostrare. La ricevuta attesta quale periodo è stato pagato, quanto per il canone e quanto per le utenze, e che gli obblighi per quel periodo sono estinti. La rilascia il locatore quando riceve il denaro e la conserva l’inquilino.
Verbale di consegna di un immobile (Bulgaria)
Il documento che decide a chi spetta il deposito cauzionale. Registra le letture di tutti i contatori, il numero di chiavi consegnate, l’arredamento e lo stato dell’immobile in quel momento. Si compila sia all’ingresso sia all’uscita: il confronto tra i due verbali è l’unica prova oggettiva di che cosa è cambiato.
Sollecito e diffida per canoni non pagati (Francia)
Per il locatore in Francia il cui conduttore deve canoni o oneri. La lettera francese elenca i mesi dovuti e il totale, fissa una data di pagamento, propone un piano di rientro e gli aiuti gratuiti disponibili (ADIL, CAF, fondo di solidarietà per l’alloggio), poi indica il passo successivo: un’ingiunzione di pagamento notificata da un commissaire de justice, quindi la clausola risolutiva del contratto, sei settimane dopo un’ingiunzione senza esito, o due mesi se lo prevede un contratto firmato prima di luglio 2023. Primo sollecito amichevole o diffida, a scelta. Una copia può andare al garante.
Richiesta al locatore delle quietanze del canone (Francia)
Per il conduttore in Francia che ha bisogno delle quietanze del canone (per una domanda di locazione, un aiuto all’alloggio, un prestito, una prova di residenza) e non le riceve. La lettera francese ricorda che il locatore deve rilasciarle gratuitamente, con canone e oneri indicati separatamente (art. 21 della legge francese del 6 luglio 1989), elenca i periodi richiesti e, se lo desidera, dà il Suo consenso espresso a riceverle per e-mail. Basta la posta ordinaria; la raccomandata conserva la prova.
Risoluzione del locatore per canoni arretrati, con disdetta ordinaria in subordine (Germania)
La disdetta del locatore in Germania quando l’inquilino è in arretrato con il canone: senza preavviso ai sensi del § 543, comma 2, del Codice civile tedesco (BGB) e, insieme, disdetta ordinaria in subordine ai sensi del § 573, comma 2, n. 1, BGB, perché se l’inquilino salda il debito viene meno solo la risoluzione senza preavviso (BGH VIII ZR 106/23). La lettera indica il motivo e ogni mese non pagato, fissa una data per la riconsegna dell’appartamento, si oppone alla proroga tacita e informa l’inquilino dell’opposizione in forma testuale. In tedesco, da stampare e firmare a mano da ogni locatore.
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